신속통합기획 후보지 가운데 가장 주목되는 지역으로 꼽히는 지역으로 사업부지 면적 19만여㎡, 예상 조합원 1972명으로 평균 대지지분은 97.7㎡(29.6평)로 신통기획 후보지 가운데서도 큰 편에 속합니다.
향후 3800~4500세대 대규모 단지가 들어설 것으로 예상됨에 따라 신통기획 후보지 가운데서도 가장 주목받고 있는 곳 중에 하나로 꼽힙니다.
여기에 지하철 4호선 상계역과 딱 붙은 역세권으로 상계뉴타운과 경계를 맞대 투자 가치가 크다는 평가를 받고 있습니다.
다만 소형 신축빌라 소유주 중심으로 재개발 반대 여론이 존재하고 이미 추진 중이던 가로주택사업을 정리해야 하는 변수가 있습니다.
여기에 아직 정비구역으로 지정되지 않았기 때문에 정비 계획을 수립하면서 (주민) 의견 조사 등을 진행해 정비 구역을 결정하는 과정에서 정비 구역이 바뀔 수도 있는 리스크가 있습니다.
서울 노원구 상계5동, 신속통합기획 후보지 가운데 가장 주목되는 지역, 향후 3800~4500세대 단지 예상
서울 노원구 상계5동은 신속통합기획 후보지 가운데 가장 주목되는 지역으로 꼽힙니다.
사업부지 면적 19만여㎡, 예상 조합원 1972명으로 평균 대지지분은 97.7㎡(29.6평)로 신통기획 후보지 가운데서도 큰 편에 속하는데 향후 3800~4500세대 대규모 단지가 들어설 것으로 예상됨에 따라 신통기획 후보지 가운데서도 가장 주목받고 있는 곳 중에 하나로 꼽힙니다.
여기에 지하철 4호선 상계역과 딱 붙은 역세권으로 상계뉴타운과 경계를 맞대 투자 가치가 크다는 평가를 받고 있습니다.
2023년 구역지정, 조합설립 후 2025년 철거, 2027년 일반분양 목표, 2030년 입주 가능 예상
서울시와 상계5동 추진위원회에 따르면 2023년 구역지정과 조합설립을 거친 후 2025년 철거, 2027년 일반분양을 목표로 사업을 추진하고 있습니다.
건설업계에서는 사업 규모를 고려할 때 2030년쯤 입주가 가능할 것으로 내다보고 있습니다.
예상 조합원 1972명으로 총 3853가구 중 1881가구 일반 분양 가능, 대지지분 29.5평으로 큰 편
상계 5동은 여러 면에서 사업성이 좋을 것으로 평가를 받고 있습니다.
특히 넓은 사업부지 면적엔 구릉지가 거의 없고 대부분 평지를 이루고 있습니다.
통상 평균 대지지분이 23㎡가 넘으면 사업성이 좋다고 평가를 받고 있는데 상계5동은 평균 대지지분은 97.6㎡(29.5평)로 큰 편으로 현재 주택 대부분이 5층 이하 다가구주택과 단독주택으로 이뤄져 있습니다.
여기에 현재 예상 조합원이 1972명으로 총 3853가구 중 1881가구를 일반 분양을 할 수 있습니다.
상계5동, 노원구 내 재개발을 추진할 수 있는 얼마 남지 않은 곳 중 하나
상계5동은 노원구 내 재개발을 추진할 수 있는 얼마 남지 않은 곳 중 하나입니다.
노원구는 재건축을 추진하는 아파트 단지가 대부분이기 때문인데요.
상계뉴타운은 지난 2006년 재정비촉진지구로 지정돼 1~6구역으로 나눠 재개발이 진행 중입니다.
이에 비해 상계5동은 그간 재개발에 대한 추진 과정이 거의 없었기에 노원구 내에서도 유일하게 2021년 신통기획에 신청해 후보지로 뽑혔는데요.
선정 당시 동의율은 35.7%였다고 합니다.
노원구 상계역 잇는 '동북선도시철도'가 오는 2025년 개통될 예정
여기에 교통 호재로도 주목받고 있습니다.
부동산 업계에서는 교통 인프라만으로도 다른 신통기획 후보지보다 사업성이 좋을 것으로 보고 있습니다.
서울 성동구 왕십리역과 노원구 상계역을 잇는 '동북선도시철도'가 오는 2025년 개통될 예정입니다.
동북선 경전철이 개통되면 지하철 4호선과 더블 역세권으로 묶이게 됩니다.
상계5동 면적의 50% 이상이 역세권 안에 들어가게 될 전망입니다.
인근 상계뉴타운과의 시너지도 기대감
인근 상계뉴타운과의 시너지도 기대감을 모으고 있습니다.
상계뉴타운만 하더라도 8000세대에 달하는데 대규모 신축 아파트 단지가 들어서면 노원구 전체의 가치도 상승할 것이란 전망이 나오고 있습니다.
현재 재개발 사업이 한창인 상계뉴타운과 가까워 사실상 뉴타운 후광 효과를 누릴 수 있을 것으로 기대하고 있는데요.
상계뉴타운에서 가장 빠른 2020년 1월 입주한 노원 센트럴푸르지오(상계4구역)의 경우 전용 59㎡가 지난 2020년 09월 10억1500만원, 전용 84㎡가 2021년 11월에 12억5000만원에 거래됐습니다.
분양가에 비해 7억원가량 상승하였습니다.
상계5동은 노원 센트럴푸르지오와 경계를 맞대고 있다는 점에서 비슷한 시세 형성이 예상되고 있습니다.
또 상계6구역엔 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’ 아파트가 1163세대 규모로 오는 2023년 6월 준공예정입니다.
상계5동 추진준비원회(가칭) 관계자는 “상계뉴타운이 형성되면 인근 지역과 연계가 가능하고, 아파트 단지가 커져 시너지를 낼 수 있다”며 기대감을 드러냈다.
상계역에 붙어 있어 상계뉴타운보다 입지 뛰어나
상계5동은 상계역 쪽에 붙어 있어 입지 면에서는 상계뉴타운보다 뛰어나다는 평가입니다.
더구나 빌라가 밀집했던 상계역 길목에 신축 아파트 단지가 들어서면 나머지 아파트 단지들과 연결성이 좋아질 것이란 분석하고 있습니다.
노원구 상계 뉴타운, 기존 건축 단지들, 주공 아파트들과의 연결고리를 상계5동의 신통기획으로 완성될 것으로 전문가는 분석하였고, 재개발이 완료돼 일대 아파트들의 연결고리가 형성되면서 노원구 주거환경이 전체적으로 좋아질 것이라고 전망하였습니다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “노원구 상계 뉴타운, 기존 건축 단지들, 주공 아파트들과의 연결고리를 상계5동의 신통기획으로 완성될 것으로 본다”며 “재개발이 완료돼 일대 아파트들의 연결고리가 형성되면서 노원구 주거환경이 전체적으로 좋아질 것”이라고 평가했다.
사업예정구역 내 이미 추진되고 있던 가로주택사업지 있어 사업추진 녹록치 않아
하지만 사업추진과정이 그리 녹록치 않아 보입니다.
상계5동은 사업성이 좋지만 신속통합기획 반대 주민이 많다는 것이 향후 사업 추진 과정에서 녹록치 않습니다.
특히 사업예정구역 내에 이미 추진되던 가로주택사업지가 2곳이나 있습니다.
가로주택사업을 추진 중인 주민 중에는 구역을 분리해 독자적으로 사업을 추진하겠다는 의사표시를 한 곳이 나오는 등 신통기획을 추진하는 주민들과 마찰이 있습니다.
그중 한 구역은 “동의 요건을 갖췄다”며 “총회를 열 예정”이라고 밝힌 상태인데 아직 연번 동의서는 제출 전이라고 하네요.
추진위도 2개로 나눠져 있고, 신축빌라 소유주 현금청산 대상이기에 재개발 반대
신속통합기획에 찬성하는 추진위원회도 2개로 나뉘어 일부 이견을 보이고 있습니다.
상계역과 가까운 상계5동 동남쪽 일대에 몰려있는 신축빌라 소유주들도 재개발 사업에 부정적이라고 하는데요.
신축 빌라의 경우 입주권을 받는데 문제가 없지만, 대지지분이 적어 추가부담금이 커질 수 있기 때문입니다.
신축의 경우 권리산정기준일(2021년 9월23일) 이후 주택을 취득했다면 현금청산 대상이 되기 때문에 최근 입주했거나 현재 공사 중인 토지주도 재개발에 반대하고 있습니다.
신축빌라 소유주 N씨는 “기존 주택의 경우 매도자가 실거래만 한다면 관리처분인가 전까지 거래할 수 있는데, 신축빌라는 구역지정이 될지 모르고 공사를 진행한 것인데도 청산대상이 된다. 이것은 형평성에 어긋나는 일”이라고 했다.
상계5동 정비구역 지정 아직 안되어 있어
노원구청과 추진준비위원회에 따르면 현재 정비계획 수립하는 업체에 대해 용역을 발주한 상태라고 합니다.
2022년 05월 23일 한 업체가 선정될 예정이라고 하는데요.
정비구역 지정 결정 고시 전이라 재개발 구역은 확정되지 않았기 때문에 구청에 승인받은 조합설립추진위원회는 정비구역 지정 이후 가능합니다.
그렇다 보니 정비 계획을 수립하면서 (주민) 의견 조사 등을 진행해 정비 구역을 결정하게 되는데 이 과정에서 정비 구역이 바뀔 수도 있수도 있습니다.
노원구청 관계자는 “정비 계획을 수립하면서 (주민) 의견 조사 등을 진행해 정비 구역을 결정하게 된다”며 “이 과정에서 정비 구역이 바뀔 수도 있다”고 말했다.
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