시흥시 재개발 분석-1억부터 다양한 투자금
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오늘은 경기도 시흥의 재개발 구역을 소개해 드릴까 합니다. 우선 시흥시의 평당 거래가격을 보실게요. 여기가 서울과 경기도 경계선입니다. 서울의 서남쪽 경기도에서 평단가를 살표보시면, 김포시 1632만 원, 부천시 1453만 원, 단원구 1676만 원, 광명시 2592만 원으로 시흥시 평단가는 아직 주변 경기도에 비해서 저렴하여 소액으로 투자하기 괜찮은 지역이라 판단됩니다.
또한 인구변화를 살펴보시면 2016년이후 부터 시흥의 인구수가 급격히 증가하시는 것을 볼 수 있습니다. 이 말은 지역내 수요가 풍부해 지고 있다는 의미가 되겠습니다.
그럼 왜 아직 저렴할까요? 가격은 저렴하지만 상승률만 보면 결코 나쁘지 않습니다. 2019년도 부터 지금까지의 가격변동을 보여주는 지도입니다. 경기도에서 의왕, 수원, 남양주, 오산, 부천, 군포시 다음으로 매매가 상승률이 높은 것을 확인하실 수 있습니다. 이 말은 많은 사람들의 매수세가 있다는 뜻이 되겠습니다. 그래서 소액으로 안전하게 투자가 가능한 지역이라 판단됩니다.
이렇게 높은 상승률을 기록하면서 왜 아직 저렴할까요? 그건 서울의 접근성이 아직 떨어지기 때문입니다.
그렇지만 시흥에는 사통팔통으로 이어질 교통의 호재들이 풍부한 곳입니다.
우선 가장 대표적으로 월판선이 있습니다. 월판선은 인천 송도를 시작으로 4차 산업의 메카인 판교를 이어주는 복선전철 사업으로 시흥에는 월곶, 장곡, 시흥시청역을 경유합니다. 월판선의 광명역에서는 서울역과 부산역을 다니는 KTX를 편히 이용 가능하고 판교역에서는 GTX A로 환승하여 강남을 10분 내에 갈 수 있습니다. 또한 인덕원 역에서는 4호선을 이용하여 서울 사당과 용산으로 접근이 용이합니다.
다음으로 신안산선이 있겠습니다. 1단계 사업으로 안산에서 여의도까지 이어주는 복선전철 사업입니다. 지선으로 광명역에서 시흥시청역까지 추가로 이어집니다. 1단계 2024년 개통 예정으로 개통 후 2단계 사업으로 여의도에서 공덕과 서울역을 이어주는 사업을 진행할 예정입니다. 이 신안산선이 개통되면 서울의 3대 도심 종로, 여의도 강남 중 두개의 도심을 지나감으로써 경기도 서남부권의 핵심라인이 될 수 있겠습니다.
다음으로 서해선이 있겠습니다. 시흥시 중간을 가로지르는 서해선은 현재 소사까지 운행 중에 있지만 김포공항과 일산 대곡을 잊는 연장사업으로 올해 개통을 눈 앞에 두고 있습니다.
김포공항역에서는 인천공항철도선과 5호선, 종합운동장역에서는 인천지하철 7호선등 중요한 라인으로 환승이 쉬워지면서 서울의 접근성이 상승할 예정입니다.
지금까지는 진행되고 있는 철도사업을 설명해 드렸습니다. 그 외에 4차 국가철도망에 계획된 노선을 설명해 드리겠습니다.
먼저 제2경인선이 있겠습니다. 시흥 서해선의 신천역을 경유하는 2경인선은 신도림을거쳐 노량진까지 이어질 예정입니다.
신도림에서는 2호선, 노량진에서는 1호선과 9호선으로 환승이 가능하집니다.
다음으로는 신구로선이 있겠습니다. 서해선의 시흥대야역에서 목동까지 계획된 이 노선은 온수역에서는 1호선 7호선으로 환승이 가능해지며 양천구청역에서는 2호선 목동에서는 5호선으로의 환승이 가능해지겠습니다.
또한 목동의 교육인프라를 이용하기 용이해 지겠습니다.
이제 마지막으로 인천 2호선 독산연장선이 있겠습니다. 신천역을 지나 신안산선의 독산역까지 이어질 이 노선은 서울 금천구로의 접근성을 향상 시키겠습니다.
지금부터 소액투자처를 살펴보겠습니다.
시흥시 2030계획에 첨부된 재개발과 재건축 지도 입니다. 여기에서 금액별로 접근 가능한 곳과 예정시기를 알려드리겠습니다.
1억대 투자처로는 포동1구역, 목감1구역, 신청동 동진, 은행2구역이 있겠습니다.
보증금을 고려하면 1억대 투자금으로 충분히 접근이 가능한 지역입니다.
또한, 재개발 구역으로 지정이 되어 있지 않아, 공시지가 1억원 이하 물건에서는 취득세 1.1퍼센트로 매수가 가능합니다.
포동1구역과 목감1구역은 2024년에서 27년에 정비구역지정이 예정되어 있습니다.
신천동 동진과 은행2구역은 28년에서 30년에 정비구역지정이 예정되어 있습니다.
2억대 투자처로는 은행동 산호 재개발 구역이 있겠습니다.
보증금을 고려하여 2억대로 접근이 가능하겠습니다.
이 곳도 아직 정비구역으로 지정되어 있지는 않습니다.
정비구역은 24년에서 27년에 지정될 예정입니다.
3억에서 4억원대 투자처로는 대야동 삼보아파트와 목감2구역이 있겠습니다.
대야동 삼보는 정비구역으로 지정되어 사업이 시작되었고 목감2구역은 23년까지 정비구역으로 지정될 예정입니다.
대야동 삼보의 경우 4억이상의 금액이 필요하며, 목감2구역은 3억대에 진입이 가능합니다.
전체적으로 사업이 빠를수록 가격 진입장벽이 높습니다.
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