영등포구 신길 2구역 재개발 입지 투자 호재를 분석해 보자
안녕하세요, 짱부입니다. 영등포구의 재개발 지역인 신길 2구역에 대해서 알아보겠습니다. 영등포구의 신길은 과거 좋지 않은 인식이 만연했던 곳이지만 최근 무섭게 변하고 있는 지역 중 하나이지요. 변화하고 있는 신길에 대해서 알아보겠습니다. 우선 신길 2구역에 대해서 소개해 드리겠습니다. 그리고 투자가치와 입지분석을 해 드릴 예정입니다. 마지막으로는 신길의 호재를 알아보겠습니다.
영상으로도 시청이 가능하시니 많은 시청 부탁드려요.
목차
- 신길 2구역 이야기
- 신길 2구역의 투자가치
- 신길 2구역의 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 - 호재
1) 신안산선
1. 신길 2구역 이야기
신길 2구역은 영등포구의 영등포역 인근에 위치한 사업지입니다.
조합원 수는 총 879명으로 구성되어 있으며 정비구역의 면적은 116,898m2입니다. 정비구역 위치는 영등포구 신길동 190-0 일대입니다. 최근 정비계획 변경으로 초기 용적률 225%에서 299.83%로 상향되어 초기 1,772 세대를 분양하려면 지역이 2,804세대로 증가하게 됨으로써 사업성이 무척 좋아진 곳이라 볼 수 있습니다. 계획상으로는 지하 4층에서 지상 35층 규모의 18개 동으로 신축될 예정입니다.
현재까지의 사업 진행은 2020년 3월 4일 조합설립인가를 득하였고 2021년 6월 25일 조합설립 변경인가를 득하였습니다. 아직 갈 길은 멀지만 긍정적인 방향으로 진행되고 있는 거 같습니다.
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
- 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
- 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
- 사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
- 착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
이 규정에 따르면 신길 2구역의 매물은 아직 많지 않을 것으로 보입니다. 매수 대기자 분들은 항상 여러 부동산에 연락을 해보셔야 할거 같습니다.
추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터)
2. 신길 2구역 투자가치
신길 2구역은 사실 아직 갈 길이 너무 많이 남았습니다. 최소 사업시행인가까지 3년은 남은 상태이며 사업시행인가에서 착공까지도 최소 3년 그리고 이주 철거 착공까지 생각하면 지금 매수하시게 되면 최소 10년은 생각하셔야 하는 지역입니다.
사실 10년도 좋게 이야기해서 말씀드리는 것이고 재개발은 어떻게 될지 모르는 곳이기에 혹시 현재 살고 계신 아파트를 처분하고 신길 2구역을 매수하시는 분들은 한 번 더 생각해 보시고 투자하시는 걸 추천드립니다.
그래도 투자가치에 대해선 분석을 해 봐야 하니 분석을 해 보겠습니다.인플레 시대가 도래한 지금 상황에서 앞으로 원자재 가격은 지속적으로 상승할 것이며 인건비, 유류비 상승도 만만치 않게 될 것입니다. 그리고 조합원 분양가는 관리처분 인가 단계에서 정확히 나오게 됩니다. 그럼 현재 조합원 분양가를 예상한다면
최소 7~8년 뒤의 조합원 분양가가 될 것입니다. 간단하게 7~8년 전의 서울의 조합원 분양가를 알아보겠습니다.
신길 뉴타운 25평의 2015년도의 조합원 분양가는 4억 원 선이었습니다. 현재 노원 6구역 조합원 분양가는 4억 9천만 원입니다. 25% 정도 상승하였습니다. 이때는 인플레이션 전이며 인플레이션까지 고려가 된다면 8년 후에는 지금보다 40% 정도 오를 거라는 게 저의 추측입니다.
그럼 추후 25평의 조합원 분양가는 6억 9천만 원 정도로 추정이 가능합니다. 34평은 8억 중반으로 추정이 가능하겠네요.
그럼 신길 2구역의 매물을 보겠습니다. 매매가가 7억 6천만 원에 감정가가 2억 1천만 원입니다. 그럼 현재 프리미엄은 5억 5천만 원입니다.
그럼 조합원 분양가와 프리미엄을 더 해보면 신길 2구역 34평 매매가는 13억 5천만 원입니다. 좋은 가격일까요? 판단은 여러분이 하셔야 할 거 같습니다. 입주는 최소 10년 뒤입니다.
그럼 주변 아파트 시세와 비교해서 안전마진을 살펴보겠습니다. 제일 최근에 지어진 아파트가 영등포아트자이네요. 2014년 3월에 입주해서 현재는 실거래가 14억 정도가 합니다. 우선 기본 5천만 원의 안전마진이 있습니다. 또한 인근 영등포푸르지오 2002년에 완공된 아파트와 2014년 완공된 영등포아트자이의 가격차는 약 2억 원이므로 10년 뒤에 완공을 생각하면 약 2억 5천만 원의 안전마진이 있겠습니다.
프리미엄이 상당히 높게 형성되어 있다고 생각됩니다.
신길 2구역의 조합원 분양가는 개인적인 예상 분양가입니다. 따라서 신뢰성은 없으므로 본인의 판단하게 투자하시기 바랍니다.
3. 신길 2구역 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 신길 2구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
신길 2구역은 1호선과 5호선에 인접한 구역으로 여의도와 맞붙어 있는 지역입니다. 신길 2구역에서 서울의 3대 대도심인 여의도, 종로 그리고 강남까지의 교통 시간을 알아보겠습니다.
(1) 여의도: 버스를 이용하면 20분이면 여의도에 도착합니다.
(2) 종로: 종로까지는 지하철을 이용하여 35분 이내에 도착합니다.
(3) 강남: 강남역까지의 시간은 버스로 약 50분 정도 걸리네요. 지하철도 비슷합니다.
3대 대도심 중 한 곳만 30분 이내에 도착이 가능하니 입지 점수는 B를 주도록 하겠습니다.
2) 학군
우선 주변으로 학원가는 보이지 않지만 인근에 목동 학원가가 존재해 학원의 프리미엄은 충분히 누릴 수 있을 것이라 판단됩니다.
신길 2구역 인근에는 서울우신초등학교와 영원중학교 영등포 여자고등학교 그리고 장훈고가 있습니다. 장훈고등학교는 사립고등학교로 우수한 학업성취도를 자랑하고 있지만, 그 외에 고등학교의 학업성취도는 여의도 여자 고등학교를 제외하고는 그리 높지 않은 수준에 있습니다.
전체적인 학업성취도 평균은 서울 평균보다는 낮습니다.
위의 결과를 토대로 학군 점수는 C로 하겠습니다.
3) 인프라
신길 2구역은 아주 뛰어난 인프라를 자랑합니다. 각종 대형마트, 백화점 그리고 대형몰 등 10분 거리 내에 존재하며 그 수도 엄청납니다.
종합병원도 인근에 다수가 존재해 응급실 이용에는 전혀 문제가 없을 것으로 보이네요.
주변 음식점과 약국 의료기관들이 삶의 편의성을 더해주네요. 편의시설이 정말 많아 보이는 지역입니다.
정말 뛰어난 인프라를 자랑하는 신길 2구역입니다. 신길 2구역의 인프라 점수는 A로 하겠습니다.
총평가 점수는 B가 되겠습니다.
4. 호재
1) 신안산선
영등포역에 정차역을 가진 신안선산이 들어서고 그 종점은 9호선 여의도역으로 정해져 있습니다. 추후 신안산선 역이 개통된다면 강남까지의 출퇴근 시간이 단축되리라 생각됩니다.
이 새로운 노선은 2024년 말 개통을 목표로 현재 공사 중에 있습니다.
이상으로 영등포구의 재개발 구역 신길 2구역에 대해서 분석해 봤습니다.
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