상대원 3구역 재개발 입지 투자성 안전마진 분석

상대원 3구역 재개발 입지 투자성 안전마진 분석

 

아시다시피, 상대원 3구역이 위치한 성남의 구도심의 위치는 일자리의 메카인 강남과 판교 사이에 위치해 여기에 근무하는 직장인들을 동시에 품을 수 있는 배후지역으로 투자성이 아주 좋은 지역이 되겠습니다. 입지 자체는 분당보다 우수해 보입니다. 좋은 입지를 가지고 있는 원도심 성남에 어떤 변화가 일어나고 있는지 보겠습니다.

성남시 2030정비기본계획으로 지정된 정비구역만 해도 총 16개 구역이며 앞서 계획에 따라 마무 단계이거나 마무리가 된 구역도 이미 다수 존재합니다. 진짜 어마어마 하네요 모두 완성되면 새로운 신도시 하나가 들어서는 효과일거 같습니다. 

 

이제 성남시에 대해서 간략히 보셨으니, 상대원 3구역의 진행상황과 사업개요, 안전마진, 입지분석 그리고 호재순으로 알아보겠습니다.

 

목차

1. 진행상황
2. 사업개요
3. 안전마진
4. 입지환경

 

영상으로도 업로드 해놨습니다. 많은 시청 부탁드립니다.

 

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1. 진행상황

상대원 3구역은 진행상황입니다. 2021년 6월에 구역지정을 위한 용역이 착수 되었습니다. 향후일정은 2022년 말 구역지정이 완료될 예정입니다. 24년에는 시공사 선정과 사업시행인가, 25년에는 조합원 분양신청 및 관리처분인가, 26년에는 이주 및 철거, 27년에는 착공 그리고 30년에 준공을 목표로 하고 있습니다. 아직 갈 길은 멀고도 멉니다.

 

2. 사업개요

 

상대원 3구역의 위치는 중원구 상대원 2780번지에 위치해 있으며, 8호선 단대오거리역까지 도보 15분 거리에 인접해 있습니다.

 

또한, 도로로 인접해 있는 수정구는 투기과열지구로 지정되어 있지만, 중원구는 아직 조정대상지역입니다.

투기과열지구로 지정되면 재개발의 경우 관리처분인가, 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지됩니다. 하지만 중원구에 속한 상대원 3구역은 전매제한에서 자유롭겠습니다.

여기에 추가로 서울공항의 동편에 위치한 성남시는 건물에 고도제한이 걸려있습니다.

성남시는 고도제한 완화배제구역, 일부 완화구역, 고도제한 완화구역 이렇게 세개의 구역으로 지정되어 있습니다.

고도제한 완화 배제구역과 일부완화구역에 속한 성남시 재개발 구역인 수진1구역과 신흥1구역은 현재 15층으로 설계되어 있습니다.

그렇지만, 상대원3구역은 그런 제한에서 자유롭기에 사업성이 우수할 것이라 예상됩니다.

 

 

상대원 3구역의 조합원수는 대략 (클) 5천5백 세대 정도이며 예정 건립 세대 수는 만천 세대입니다. 성남의 헬리오네요.

1+1 신청을 제한다 해도 일반 분양 물량이 어마어마하게 나올 것이라 생각됩니다.

 

 

 

3. 안전마진

안전마진을 계산하기 위해선 상대원 3구역의 프리미엄과 인근 아파트 시세의 정보가 필요합니다.

그럼 먼저 인근아파트 시세를 알아보겠습니다.

 

1) 인근 아파트 시세

8호선 산성역 인근에 위치한 산성역 포레스티아의 시세를 알아보도록 하겠습니다.

산성역포레스티아는 총 4089세대로 2020년에 준공이 되었습니다. 최근 실거래가와 매물을 검색해 보면, 전용 84는 14억에 거래가 가능합니다. 시공사는 현대산업개발, 포스코, 롯데건설이 합작해서 지었습니다.

2) 프리미엄

아직 구역지정전의 상대원3구역의 프리미엄은 얼마일까요? 놀라지 마십시오. 3억! 매매가가 아닌 프리미엄입니다.

 

3) 안전마진 계산

그럼 이제 안전마진을 계산해 보겠습니다. 입지안전마진은 포레스티아의 현재 거래 가격에 각각의 안전마진을 더하고 빼서 미래의 상대원 3구역의 가격을 예측하여 현재 거래가에서 얼마나 안전마진이 생기는지 알아보는 것 입니다.

금리비용은 매매가에 더해져야 하지만 표의 간결함을 위해 예상거래가에 더해주겠습니다.

2030년 상대원3구역의 예상 거래가는 16억 6천만 원입니다. 그럼 최종적으로 안전마진은 7억 1천만 원이 되겠습니다.

4. 입지환경

 

대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 신흥 1구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.

 

1) 대중교통

서울의 대중교통 평가 기준을 경기도와 같이 적용하기에는 어려워 성남시의 대중교통 평가기준은 아래처럼 바꾸도록 하겠습니다.

 

성남시 대중교통 평가기준:

강남과 판교에 30분 이내 도착: A

강남이나 판교 한 곳을 30분 이내 도착: B

그 외: C

 

 

(1) 강남까지 대중교통으로 소요되는 시간: 최소 시간 48분

 

 

(2) 판교까지 대중교통으로 소요되는 시간: 최소 시간 38분

 

 

 

대중교통 평가점수
C

 

2) 학군

 

학군의 평가는 고등학교의 학업성취도를 기준으로 하며 구단위는 너무 광범위하기 때문에 동 단위로 평가를 하게 됩니다. 평가 방법은 아래와 같습니다.

 

학군 평가기준
먼저, 구단위 고등학교 학업성취도를 기준으로
학업성취도 90% 이상인 학교가 세 군데 이상이면 A
두 군데 이상이면 B
그 외는 C

다음으로, 인근에 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.

 

상대원 3구역의 학업성취도를 살펴보겠습니다. 경기도보다 학업성취도 평균이 상당히 낮습니다.

 

이제 학원가를 살펴보겠습니다. 주변에 조그마한 학원가는 존재하지만 평가점수에 영향을 미칠 학원은 존재하지 않습니다.

 

 

 

학군 평가점수
C

 

3) 인프라

이제 신흥 1구역의 인프라를 알아보겠습니다.

인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점을 기준으로 합니다.
모두 있을 경우 A
두 개만이 존재할 경우 B
모두 없을 경우 C

대형마트와 종합병원 그리고 NC백화점이 인근에 10분 거리에 존재합니다.

 

 

또한, 성남시의 원도심으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

인프라 평가점수

A


최종 입지평가점수

C

 

성남 원도심에는 각종 교통호재가 있고 추후에 모두 신축이 들어선다면 가까운 미래엔 충분히 더 좋은 입지평가를 받을 수 있다고 생각합니다.

 

좋은 투자하시기 바랍니다.