안녕하세요, 짱부입니다. 이번 시간에는 경기도 성남시의 재개발 구역 중 수진 1구역에 대해서 알아볼까 합니다. 우선 수진 1구역에 대해서 사업개요, 추진경과 지리적 특징 그리고 도로망 계획에 대해서 소개해 드리겠습니다. 다음으로는 가장 중요한 투자가치에 대해서 분석해 보겠습니다. 그리고 입지를 분석하고 호재를 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
목차
수진 1구역 이야기 1) 사업개요 2) 추진경과 3) 지리적 특징 4) 도로망 계획
투자가치 1) 예상 조합원 분양가 2) 예상 안전마진
입지분석 1) 대중교통 2) 학군 3) 인프라
호재 1) S-BRT 2) 위례삼동선
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1. 수진 1구역 이야기
1) 사업개요
정비구역의 위치는 경기도 성남시 수진동 963번지 일원이며 아직 시공사는 정해지지 않은 상태입니다. 정비구역 면적은 261,828m2이 예정되어 있으며 정비기반 시설은 54,420m2으로 들어올 예정입니다. 최근 용적률 상승으로 265%까지 상승하여 총세대수는 5630세대가 공급될 예정입니다. 조합원 수는 2636명으로 조합원 대부분이 30평대로 입주가 가능하리라 예상됩니다.
수진 1구역 사업개요
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수진 1구역은 지난 성남시의 재개발 정비사업 현장설명회에 따르면, 지하철 수진역과 지하를 통한 설계를 염두에 두고 있으며 연동형 상가 및 역세권 복합개발이 계획도 포함되어 있기에 원도시 성남의 발전이 기대되게 사업내용입니다.
또한, 수진 1구역의 큰특징은 LH가 사업시행자로 선정되어 기존 민간개발방식과는 다르게 관이 포함되어 진행된다는 것입니다. 민관합동이라고 보시면 되는데 민간 재개발의 문제점이었던 사업의 불투명성에 대해서 많은 부분이 해소되리라 생각됩니다. 추진경과에서 보시면 아시겠지만 민간에서 진행하는 속도보다 빠르게 진행되고 있음을 보실 수 있을 것입니다.
2) 추진경과
아시다시피 성남시는 재개발과 재건축을 순환정비방식으로 진행하고 있습니다. 이 말은 이주와 철거를 어느 정비구역이 끝나고 나서 다음 구역을 순차적으로 진행한다는 내용입니다. 지금은 상대원 2구역이 곧 이주에 들어갈 예정이며 이주가 끝나면 다음 구역도 무리 없이 차근차근 진행되리라 생각됩니다. 시에서 전체적으로 관리를 하고 있기 때문에 성남시의 재개발은 큰 무리 없이 진행되고 있는 거 같습니다.
수진1구역 입찰내용
정비구역 지정이 20년 12월에 되었는데 벌써 시공사를 선정하는 과정에 들어섰고 이변이 없다면 22년 12월에 사업시행인가가 나올 예정입니다.
수진 1구역 추진경과
수진 1구역의 현재 상황은 올해 2022년 5월 28일 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 지금 많은 1군 건설사에서 지켜보고 있는 중이며 입찰마감은 4월 29일입니다.
앞으로의 추진일정은 다음과 같습니다. 사업시행인가 신청은 22년 8월, 사업시행인가는 22년 12월 분양신청은 23년 3월 관리처분계획 인가는 23년 12월 그리고 이주 개시는 24년 1월로 되어 있으며 이주와 동시에 철거가 시작되겠습니다.
수진1구역_추진일정
3) 지리적 특징
수진 1구역의 위치는 서울공항이 인접하여 수진 1구역은 고도제한완화배제구역인 것이 특징으로 따라서 층수에 제한이 생길 수 있습니다. 현재 예상으로는 최대 15층으로 보고 있습니다. 또한 투기과열지구로 관리처분 인가 후에는 조합원 지위양도가 금지됩니다. 관리처분 인가 시점을 잘 확인하시어 5년 재당첨 금지 조항에 대해서 확인해 보시길 바랍니다.
성남시 고도제한현황
투자주의:
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터) 투자 시 주의하시기 바랍니다. 우리의 재산은 소중하니까요.
4) 도로망 계획
성남시는 원도심의 전체에 재개발과 재건축 아래처럼 계획을 세우면서 도로망 계획도 함께 추진하고 있습니다.
성남 재개발 계획도
도로망 계획을 살펴보시겠습니다. 우선 제일로를 4차선에서 6차선으로 확폭 할 예정이며 도로의 폭은 20m에서 29.4m로 폭을 증가시킬 예정입니다. 수진 1구역과 신흥 1구역을 연결하는 동서 연결도로를 신설해 간선도로에서 진출입부 확보를 할 예정입니다. 탄리로를 지금의 2차선에서 4차선으로 늘려 교통체증을 줄일 예정입니다.
수진1구역_가로망계획
2. 수진 1구역 투자가치
1) 예상 매매가
수진 1구역의 투자가치를 살펴보겠습니다. 조합원 예상 분양가는 나온 것은 없습니다. 23년도 관리처분이 나온다는 것을 기준으로 그 동안의 자료를 바탕으로 예상해 보면 59m2의 평당 가격은 약 2050만 원, 84m2의 평당 가격은 약 1950만 원 선으로 예상해 보겠습니다. 그럼 59m2의 분양가는 약 5억, 84m2의 분양가는 약 6억 8천만 원이 되겠습니다.
수진 1구역 예상분양가
<최근 원자재값 인상과 원유가의 인상분을 계산해서 산출해 봤습니다. 계산을 틀릴 수 있으니 참고용으로만 봐주시기 바랍니다.>
2) 안전마진 계산
그럼 안전마진을 계산해 보겠습니다. 입지가 비슷하고 최근 준공한 산성역포레스티아를 살펴보겠습니다.
현재 산성역 포레스티아 전용 84m2 기준으로 호가는 14억으로 형성되어 있습니다.
산성역포레스티아는 산성역에 인접해 있으며 2020년 7월에 중공이 되었고 총 4089세대 39동으로 구성되어 있습니다.
산성포레스티아
그럼 이제 수진 1구역의 프리미엄을 살펴보겠습니다. 수진 1구역의 프리미엄은 대략 6억 5천만 원 선에서 거래가 가능한 수준이며 사업시행인가 전이지만 굉장히 높은 프리미엄을 보여주고 있습니다.
수진1구역 안전마진
금리까지 고려한 예상되는 총 안전마진은 2억8천6백만 원이 되겠으며 이 안전마진은 추후 분양금에 대한 계약금및 중도금을 고려하면 총안전마진은 줄어들 수 도 있고 다른 상황들에 의하여 늘어날 수 도 있음을 명심하시기 바랍니다.
3. 수진 1구역 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 수진 1구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
서울의 대중교통 평가 기준을 경기도와 같이 적용하기에는 어려워 성남시의 대중교통 평가기준은 아래처럼 바꾸도록 하겠습니다.
성남시 대중교통 평가기준:
강남과 판교에 30분 이내 도착: A
강남이나 판교 한 곳을 30분 이내 도착: B
그 외: C
(1) 강남까지 대중교통으로 소요되는 시간: 최소 시간 42분
수진1구역 대중교통 강남역
(2) 판교까지 대중교통으로 소요되는 시간: 최소 시간 28분
수진1구역 대중교통 판교역
대중교통 평가점수
2) 학군
학군의 평가는 고등학교의 학업성취도를 기준으로 하며 구단위는 너무 광범위하기 때문에 동 단위로 평가를 하게 됩니다. 평가 방법은 아래와 같습니다.
학군 평가기준 먼저, 구단위로 기본적으로 학업성취도를 기준으로 경기도 평균보다 높을 경우 A 비슷할 경우 B 낮을 경우 C 다음으로, 동 단위로 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.
수진 1구역의 학업성취도를 살펴보겠습니다. 경기도보다 학업성취도 평균이 상당히 낮습니다.
수진 1구역 학업성취도
이제 학원가를 살펴보겠습니다. 주변에 조그마한 학원가는 존재하지만 평가점수에 영향을 미칠 학원은 존재하지 않습니다.
수진 1구역_학원가
학군 평가점수
3) 인프라
이제 수진 1구역의 인프라를 알아보겠습니다.
인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점을 기준으로 합니다. 모두 있을 경우 A 두 개만이 존재할 경우 B 모두 없을 경우 C
대형마트와 종합병원 그리고 NC백화점이 인근에 10분 거리에 존재합니다.
수진 1구역 주요 편의시설
또한, 성남시의 원도심으로 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 것을 확인할 수 있습니다.
수진 1구역 생활 편의시설
인프라 평가점수
최종 입지평가점수
4. 호재
1) 산성대로 S-BRT
산성대로 S-BRT는 성남 S-BRT 사업(복정역사거리~모란사거리~남한산성입구 10.2㎞)의 1단계 구간으로, 모란사거리에서 단대오거리를 거쳐 남한산성입구에 이르기까지 5.2㎞가 사업 대상지입니다. 성남시는 2021년 3월부터 ‘타당성 조사 및 기본계획 수립’ 용역을 시작하였고 오는 2023년 실시설계를 마친 뒤 곧바로 착공에 들어가 2024년까지 완공하는 것이 목표입니다.
산성대로 S-BRT
2) 위례삼동선
위례삼동선 연장이 2021년에 국토부에서 고시한 제4차 국가철도망 구축계획에 담기면서 추진이 예정되고 있습니다. 아직은 예비타당성조사를 시작하지 않아 앞으로 어떻게 진행될지는 지켜봐야 할 거 같습니다.
위례삼동선
이상으로 성남시 재개발 구역중 수진 1구역에 대해서 알아보는 시간을 가져봤습니다. 좋은 투자하시길 바라겠습니다.
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