인천시청역 한신더휴 청약분석 및 자금마련과 조달계획

안녕하세요, 짱부입니다. 인천시청역 한신더휴 청약소식을 가져와 봤습니다. 기본적인 청약일정과 청약규제사항을 알아보고 평형별 자금마련계획과 현금이 부족하신 분들을 위한 자금조달계획을 알아보겠습니다.

 

목차

1. 청약일정
2. 청약규제사항
3. 분양가와 발코니 확장가격
4. 자금마련계획
5. 자금조달계획 (for 현금이 부족하신 분들)
6. 안전마진

본 청약글을 영상으로도 준비했습니다. 많은 시청 부탁드립니다. 

 

 

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1. 청약일정

먼저 청약일정에 대해서 설명드리겠습니다. 5월 2일 특별공급을 시작으로 일반공급 해당지역 1순위는 5월 3일이며 기타지역 1순위는 5월 4일입니다. 2순위는 5월 6일입니다.

특징은 100% 가점제로 인천에서 2년 이상 거주자분들에게 먼저 기회가 주어집니다.

 

 

2. 청약규제사항

규제사항을 살펴보겠습니다. 본 청약단지는 투기과열지구와 청약과열지역에 공급됩니다. 따라서 재당첨제한이 10년이 생깁니다.

전매제한기간도 있습니다. 특별공급은 5년이고요 일반공급은 소유권이전등기일입니다.

 

 

3. 분양가와 발코니 확장가격

자금조달계획을 세우기 위해선 분양가와 발코니 확장가격을 알고 가셔야 하기 때문에 아래 정리된 내용을 잠시 보시고 지나가시면 되겠습니다.

4. 자금마련계획

1) 대출

해당 청약투기과열지구로 중도금 대출 40%까지 나옵니다. 따라서 계약금 10%를 준비하시면 중도금1차에서 4차까지는 대출로 해결이 가능하며 중도금 5차와 6차를 자비로 마련하시면 되겠습니다. 잔금 30% 부분은 자금조달계획에서 더 자세히 말씀드리겠습니다.

 

 

2) 평형별 자금마련계획

(1) 전용 59 면적

이제 자금마련계획을 알아볼게요. 먼저 전용 59를 계산해 보겠습니다. 분양가는 4억 5천만원이였고요.

발코니 확장가격은 2천 3백만 원이였습니다. 그럼 계약시 필요한 금액은 계약금 10프로와 발코니 가격 10프로인

4천7백만 원이 되겠습니다.

중도금 1차에서 4차까지는 대출이 나오고요 중도금 5차와 6차는 각각 4천5백만 원씩25년 2월 27일, 25년 7월 28일까지 준비해 주셔야겠습니다.

입주 시 잔금 30프로, 발코니 잔금, 취득세 1프로,중도금 대출 반환, 중도금 대출 이자를 더한 3억 5천만 원이 마련되어야겠습니다.

잔금대출은 서민 실수요자에 속하신다면 ltv 60프로까지 가능하여 6천8백만 원을 준비해 주시면 되고

일반 대출이라면 ltv40프로까지 가능하여 1억 6천만 원을 준비해 주셔야겠습니다.

(2) 전용 74 면적

다음은 전용 74를 계산해 보겠습니다. 내용은 59와 동일하고 입주 시 필요한 잔금은 4억 5천만 원정도 입니다.

잔금대출은 서민 실수요자에 속하신다면 8천4백만 원을 준비해 주시면 되고 일반이라면 2억 원을 준비해 주셔야겠습니다.

(3) 전용 84 면적

마지막으로 전용 84를 계산해 보겠습니다. 입주 시 필요한 자금은 4억 5천만 원정도 입니다.

잔금대출은 서민 실수요자에 속하신다면 8천4백만 원을 준비해 주시면 되고 일반이라면라면 2억 원을 준비해 주셔야겠습니다.

 

4. 자금조달계획 (현금이 부족하신 분)

중도금도 없고 잔금대출을 해도 현금이 부족하신 분들을 위해 잔금까지의 자금조달계획을 세워보겠습니다.

계약금은 일단 자비로 마련해주세요. 중도금 대출은 실행해 주세요. 중도금 5차에서 6차는 유예를 시켜서 나중에 이자를 내세요. 이자는 이율 8프로로 대략 400에서 600 정도 될 거예요. 그리고 마지막에 전세를 주셔서 입주에 필요한 모든 잔금을 치르시면 됩니다.

59 전세 시세는 4억이고 74는 4.5억 원 84 5억 정도 되겠습니다. 그러면 모든 잔금을 처리 가능합니다.

그런데 중도금 대출을 실행하시면 6개월 이내 전입 의무가 있는데 자금이 부족해서 우리는 전세를 주잖아요.

간단하게 중도금 대출을 받은 은행에서 3년 간만 주택담보대출을 안 받으시면 됩니다. 다른 불이익은 없습니다. 만일, 이게 싫으시다면 전세 주기 전에 전세입자 분에게 양해를 구하셔서 전입 후 은행에 전입에 대한 증명만 하시면 되겠습니다. 먼저 대출을 완납 후 증명해야 하니깐 전세입자는 대출이 1도 없는 그런 분이여야만 가능합니다.

 

5. 안전마진

 

이제 마지막으로 안전마진을 살펴볼까요? 안전마진은 전용 84 기준만 살펴보겠습니다.

인근 입지가 비슷한 구월동 대우재엘에이치를 기준으로 살펴보겠습니다.

대우재일에이치는 총 120세대의 2011년에 준공된 아파트로 전용 84의 실거래가는 작년 10월 기준 6억 원이었습니다.

 

 

인천 한신더휴의 34평 분양가는 7억 8천만 원이고요 대우엘에이치 현재 매매가에서 신축/건설사/ 세대수 안전마진을 더하면 9억 6천만 원이 나옵니다. 여기에 한신더휴의 분양가를 빼주면 최종 안전마진 1억 8천만 원이 나오겠습니다.

 

감사합니다. 좋은 청약하시기 바라겠습니다.