청량리 제기 6구역 재개발 분석

청량리 제기 6구역 재개발 안전마진 입지분석

 

서울 동대문구 제기동에 위치한 제기 6구역 재개발에 대해서 알아보겠습니다. 사업지 정보를 우선 알려드리겠습니다. 그 이후에 안전마진을 분석해 보고 입지를 분석해 보겠습니다. 그리고 마지막으로 청량리 제기 6구역의 호재에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

목차

1. 사업지 정보
   1) 사업개요
   2) 추진경과
   3) 평형별 공급계획
2. 안전마진 분석
   1) 제기 6구역 프리미엄
   2) 조합원 분양가
   3) 인근 아파트 시세
   4) 안전마진 계산
3. 입지 분석
   1) 대중교통
   2) 학군
   3) 인프라
   4) 입지 점수
4. 호재 체크

 

제기 6구역 분석 동영상을 업로드 해놨습니다. 많은 시청 부탁드립니다.

 

 

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1. 사업지 정보

1) 사업개요

조합원 수는 204명으로 구성되어 있으며 총세대수는 423세대가 건립될 예정입니다.

(1) 사업지 특징: 추가분담금 입주 시 100% 납부

 

(2) 지리적 특징:

주변이 모두 재개발이 진행되고 있어 모두 완공 시 소규모 뉴타운급의 효과가 생길 수 있습니다.

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2) 추진경과

 

2020년 12월 24일 사업시행인가 
2021년 12월 분양신청 완료
2022년 하반기 관리처분신청 예정
2027년 준공 목표

 

3) 평형별 공급계획

조합원 수 204명 대비 전용 84m2 면적의 세대수가 작아 138명의 조합원은 71m2이나 59m2 전용면적으로 배정되겠습니다.

 

 

2. 안전마진

1) 제기6구역 프리미엄

 

22년 4월 기준 프리미엄
84 배정 가능 예상 매물: 5.5억 ~ 6억 원

 

 

2) 조합원 분양가

 

3) 안전마진 분석

(1) 인근 아파트 시세

아파트: 제기동 한신
세대수 : 1,070세대
준공년도: 2004년 (19년차)
전용 84 실거래가: 약 8억 5천만 원

(2) 안전마진 계산

제기동 한신 아파트 실거래가 기준으로 안전마진을 계산해 보겠습니다.

 

예상되는 총 안전마진은 약 5억 원 정도가 되겠습니다.

 

 

3. 입지분석

대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.

 

1) 대중교통

대중교통 평가기준:
서울 3대 도심 중 두 군 데를 30분 이내 도착: A
한 군데 30분 이내 도착: B
그 외: C

(1) 강남: 대중교통을 이용한 강남역까지 소요시간은 약 42분

 

(2) 여의도: 대중교통을 이용한 여의도역까지 소요시간은 약 47분

(3) 종로: 대중교통을 이용한 여의도역까지 소요시간은 약 30분

 

대중교통 평가점수
B

 

2) 학군

학군 평가기준:
먼저, 구단위로 기본적으로 고등학교 학업성취도를 기준으로
학업성취도 평가 90% 이상인 학교가 세 군데 이상일 경우: A
두 군데일 경우 B
그 외 C
다음으로, 인근에 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.
사립학교는 제외

 

(1) 구단위 평가

경희여자고등학교, 대광고등학교, 동국대학교사범대학 부속고등학교는 모두 사립이므로 제외하겠습니다.

학업성취도 평가 평균 기준으로 90% 이상인 학교가 없습니다.

 

구단위 학군 평가 점수
C

(2) 학원가

제기 6구역 인근에는 학원가가 전혀 형성되어 있지 않고 전농동이나 상계 쪽으로 넘어가야 할 수준입니다.

 

학군 평가 점수
C

 

3) 인프라

인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점을 기준으로 합니다.
모두 있을 경우 A
두 개만이 존재할 경우 B
모두 없을 경우 C

 

백화점, 종합병원, 대형마트 모두가 10분 거리 내에 존재합니다.

 

 

인프라 평가 점수
A

 

4) 입지 점수

대중교통은 B, 학군은 C 그리고 인프라는 A 였습니다. 따라서 최종 입지평가 점수는 B가 되겠습니다.

 

 

입지 점수
B

 

 

4. 호재 체크

1) GTX B, C노선

수도권 광역급행철도 GTX B노선과 C노선이 청량리역을 환승역으로 설계되어 있습니다. 

GTX 노선도

(1) GTX B노선 

인천(송도)과 남양주(마석)를 연결하는 GTX B노선은 재정구간인 용산에서 상봉 구간의 기본계획 고시가 2022년 3월 21일부로 확정되었습니다.

민자 구간은 시설사업 기본계획(RFP)이 고시돼 연내 우선협상대상자 선정할 계획으로 보입니다.

 

 

국토부는 용산-상봉 구간은 착공 시기를 단축하기 위해 대형공사 입찰방법 심의를 거쳐 일괄입찰(Turn Key) 방식 등으로 추진할 예정입니다.

 

<턴키: 설계ㆍ기기 조달ㆍ시공ㆍ건설ㆍ시운전까지 맡게 되는 일괄수주계약 방식>

(2) GTX C노선

양주(덕정)와 수원을 잇는 C노선은 지난해 6월 우선협상대상자(현대건설 컨소시엄) 선정 후 협상 단계에 있습니다. 올해 상반기 실시협약 체결 가능성이 점쳐지고 있습니다.

 

2) 동북선

왕십리-상계역을 잇는 동북선은 2024년을 완공을 목표로 공사 중에 있습니다.

 

3) 강북횡단선 (경전철)

청량리역-목동역을 잇는 강북횡단선은 현재 예비타당성 조사가 진행 중에 있습니다.

 

4) 면목선 (경전철)

중랑구-동대문구를 잇는 면목선은 예비타당성 조사 진행 중 (2021년 10월부터)에 있습니다.

 

5) 홍릉 바이오클러스터

고급 일자리가 창출되고 있는 지역으로 앞으로의 성장에 따라 서울의 중요한 거점 도시로 성장할 가능성이 있는 지역이 되겠습니다.