청량리 6구역 재개발 입지 안전마진 호재 분석

청량리 6구역 재개발 입지 안전마진 호재 분석

 

1911년 경원선을 시작으로 청량리는 서울의 관문이 된 지역입니다. 청량리는 누구나 아는 명실상부한 부도심의 하나이지만, 청량리를 방문하게 되면 낙후된 모습만을 볼 수 있었습니다.

그렇지만, 최근 청량리의 변화를 보면 상전벽해라는 말을 실감할 수 있습니다.

이미 전농동과 답십리 재개발 지역은 대부분 완공이 완료되어 낙후 이미지를 많이 탈피했으며, 청량리 역사 인근에도 대형 주상복합 건물이 들어섰습니다.

또한 청량리동과 제기동은 한창 재개발 사업이 진행되고 있습니다. 이번 글에서는 청량리 6구역에 대해서 알아보겠습니다. 진행상황, 사업개요, 안전마진, 입지분석 그리고 호재 순으로 진행하도록 하겠습니다.

 

목차

1. 진행상황
2. 사업개요
3. 안전마진
4. 입지분석
5. 호재

영상으로도 준비되어 있으시 많은 시청 부탁드립니다.

 

 

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1. 진행상황

청량리 6구역의 진행상황입니다. 현재까지 2022년 2월에 건축심의를 통과했습니다. 향후일정은 2022년 하반기까지 시공사선정과 사업시행인가를 준비중에 있으며, 23년 조합원 분양신청 및 관리처분인가, 24년 이주 및 철거, 26년 준공을 목표로 하고 있습니다. 그렇지만, 일정을 따져보면 26년 준공은 힘들다는 생각이 듭니다.

 

 

2. 사업개요

청량리 6구역의 위치는 동대문구 청량리동 205번지에 위치해 있으며 6호선 고려대역까지 도보 9분, 청량리역까지는 도보 16분 거리에 인접해 있습니다.

동대문구는 투기과열지구로 재개발의 경우 관리처분인가, 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위양도가 금지됩니다.

청량리6구역 역시 전매제한 조건으로 관리처분인가 이후에는 조합원 지위양도가 금지되겠습니다. 투자 시 유의하셔야겠습니다.

청량리6구역 재개발사업의 사업개요를 살펴보겠습니다.

조합원 수는 699명입니다. 예정 건축규모는 지하3층에서 지상22층, 19개동으로 건립될 예정입니다.

임대 256세대 포함 총세대수 1501세대가 들어설 예정이며 이중 546세대가 일반분양으로 나올 예정입니다.

 

예상되는 조합원 분양가를 알아보도록 하겠습니다.

조합원 분양가는 1차적으로는 사업시행인가 이후 조합원 평형신청시 한 번 나오고 관리처분인가시에 수정 후 다시 나옵니다.

그리고 마지막으로 조합해산 시 비례율이 적용되어 최종적인 조합원 분양가가 결정이 됩니다.

따라서 아직 사업시행인가 전인 청량리 6구역의 조합원 분양가는 없습니다. 그렇지만, 인근 재개발 구역 조합원 분양가를 기준으로 산정해 보도록 하겠습니다.

2022년 2월에 나온 제기4구역의 조합원 분양가입니다. 전용 59타입은 약 4억9천만 원, 전용 84타입은 5억8천만 원에 나온 것을 볼 수 있습니다.

 

 

아시겠지만, 최근 원자재 가격의 인상으로 둔촌주공같은 사태가 벌어지고 있으며 분양가를 결정하는 요소인 기본형 건축비 인상은 나날이 진행되고 있습니다. 이러한 추세로 보면 사업시행인가까지는 제기4구역의 분양가보다 8%인상을 가정해 볼 수 있겠습니다.

그럼 예상 조합원 분양가는 전용 59타입은 5억3천만 원, 전용 84타입은 6억3천만 원 되겠습니다.

 

3. 안전마진

안전마진을 계산하기 위해선 청량리 6구역의 프리미엄과 인근 아파트 시세의 정보가 필요합니다.

그럼 먼저 인근아파트 시세를 알아보겠습니다.

5호선과 인접해 있고 청량리역까지 도보 17분이 걸리는 답십리동의 래미안위브와 비교해 보도록 하겠습니다.

 

 

래미안위브의 총세대수는 2652세대이며 2014년 준공됐습니다. 전용85타입의 실거래가는 14억 입니다. 건설사는 삼성물산이 되겠습니다.

 

 

청량리 6구역의 프리미엄은 얼마일까요? 5억5천만원에 프리미엄이 매물로 나오고있습니다.

그럼 이제 안전마진을 계산해 보겠습니다. 안전마진은 래미안위브의 현재 거래 가격에 각각의 안전마진들을 더하여 2026년 청량리 6구역의 가격을 예측해보고 현재의 매매가와 금리비용을 더한 최종 매매가에서 얼마나 안전마진이 생기는지 알아보는 것 입니다.

래미안위브의 34평 매매가는 아까 보셨듯이 14억 입니다. 청량리 6구역의 예상 34평 매매가는 프리미엄 5억5천만 원에 예상 조합원 분양가 6억 3천만원을 더하면 11억 8천만 원 되겠습니다. 여기에 금리비용 8천만 원을 더하면 청량리 6구역의 최종매매가는 12억6천만 원입니다.

입지 안전마진의 차이는 없습니다. 신축 안전마진은 매년 물가 상승률 3프로를 고려하면 1억7천만 원을 더하겠습니다.

세대 수 안전마진은 100프로 세대 차이마다 가격 5프로 차이를 고려하여 7천만 원을 빼줘야합니다.

2026년 청량리6구역의 예상 거래가는 15억 입니다.

그럼 최종적으로 안전마진은 2억4천만 원이 되겠습니다.

4. 입지분석

대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.

 

1) 대중교통

대중교통 평가기준:
서울 3대 도심 중 두 군 데를 30분 이내 도착: A
한 군데 30분 이내 도착: B
그 외: C

(1) 강남: 대중교통을 이용한 강남역까지 소요시간은 약 42분

(2) 여의도: 대중교통을 이용한 여의도역까지 소요시간은 약 47분

(3) 종로: 대중교통을 이용한 여의도역까지 소요시간은 약 30분

 

대중교통 평가점수
B

2) 학군

학군 평가기준:
먼저, 구단위로 기본적으로 고등학교 학업성취도를 기준으로
학업성취도 평가 90% 이상인 학교가 세 군데 이상일 경우: A
두 군데일 경우 B
그 외 C
다음으로, 인근에 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.
사립학교는 제외

 

(1) 구단위 평가

경희여자고등학교, 대광고등학교, 동국대학교사범대학 부속고등학교는 모두 사립이므로 제외하겠습니다.

학업성취도 평가 평균 기준으로 90% 이상인 학교가 없습니다.

구단위 학군 평가 점수
C

(2) 학원가

청량리 6구역 인근에는 학원가가 전혀 형성되어 있지 않고 전농동이나 상계 쪽으로 넘어가야 할 수준입니다.

 

학군 평가 점수
C

3) 인프라

인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점을 기준으로 합니다.
모두 있을 경우 A
두 개만이 존재할 경우 B
모두 없을 경우 C

 

백화점, 종합병원, 대형마트 모두가 10분 거리 내에 존재합니다.

 

 

인프라 평가 점수
A

 

4) 입지 점수

대중교통은 B, 학군은 C 그리고 인프라는 A 였습니다. 따라서 최종 입지평가 점수는 B가 되겠습니다.

 

입지 점수
B

 

5. 호재

1) GTX B, C노선

수도권 광역급행철도 GTX B노선과 C노선이 청량리역을 환승역으로 설계되어 있습니다. 

 

(1) GTX B노선 

인천(송도)과 남양주(마석)를 연결하는 GTX B노선은 재정구간인 용산에서 상봉 구간의 기본계획 고시가 2022년 3월 21일부로 확정되었습니다.

민자 구간은 시설사업 기본계획(RFP)이 고시돼 연내 우선협상대상자 선정할 계획으로 보입니다.

 

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국토부는 용산-상봉 구간은 착공 시기를 단축하기 위해 대형공사 입찰방법 심의를 거쳐 일괄입찰(Turn Key) 방식 등으로 추진할 예정입니다.

 

<턴키: 설계ㆍ기기 조달ㆍ시공ㆍ건설ㆍ시운전까지 맡게 되는 일괄수주계약 방식>

(2) GTX C노선

양주(덕정)와 수원을 잇는 C노선은 지난해 6월 우선협상대상자(현대건설 컨소시엄) 선정 후 협상 단계에 있습니다. 올해 상반기 실시협약 체결 가능성이 점쳐지고 있습니다.

 

2) 동북선

왕십리-상계역을 잇는 동북선은 2024년을 완공을 목표로 공사 중에 있습니다.

3) 강북횡단선 (경전철)

청량리역-목동역을 잇는 강북횡단선은 현재 예비타당성 조사가 진행 중에 있습니다.

4) 면목선 (경전철)

중랑구-동대문구를 잇는 면목선은 예비타당성 조사 진행 중 (2021년 10월부터)에 있습니다.

 

5) 홍릉 바이오클러스터

고급 일자리가 창출되고 있는 지역으로 앞으로의 성장에 따라 서울의 중요한 거점 도시로 성장할 가능성이 있는 지역이 되겠습니다.