노량진 1구역 재개발 이야기
안녕하세요, 짱부입니다. 오늘의 재개발 이야기는 동작구 노량진동에 위치한 노량진 1구역에 대해서 해볼까 합니다. 재개발을 조금 아시는 분들 중 노량진 뉴타운 재개발사업을 모르시는 분은 없으시겠지요.
우선, 노량진 뉴타운의 전체적인 진행상황을 간략하게 정리해 봤습니다. 노량진 재개발 지역은 총 8개 구역으로 이루어져 있습니다. 그리고 사업 진척 속도가 상당히 빠른 편을 보입니다.
| 번호 | 사업장명 | 진행단계 | 비고 |
| 1 | 노량진 1 재정비촉진구역 | 조합설립인가 | - |
| 2 | 노량진 2 재정비촉진구역 | 관리처분인가 | 관처 후 전매가능 |
| 3 | 노량진 3 재정비촉진구역 | 사업시행인가 | - |
| 4 | 노량진 4 재정비촉진구역 | 사업시행인가 | 관처 후 전매가능 |
| 5 | 노량진 5 재정비촉진구역 | 사업시행인가 | - |
| 6 | 노량진 6 재정비촉진구역 | 관리처분인가 | 관처 후 전매가능 |
| 7 | 노량진 7 재정비촉진구역 | 사업시행인가 | 관처 후 전매가능 |
| 8 | 노량진 8 재정비촉진구역 | 관리처분인가 | 관처 후 전매가능 |
총 8개 구역 중, 노량진 1구역이 현재 제일 속도가 느린편에 속합니다. 그 이유는 노량진 1구역이 제일 큰 재정비 촉진구역으로 많은 주민들의 동의를 구하면서 일을 진행하기가 어려운 면이 있기 때문입니다.
노량진 1구역은, 2017년 11월 조합설립인가를 득한 후 2022년 3월 30일 사업시행인가 총회가 열린 후 여기에서 안건이 가결되면 조합에서는 사업시행인가(안)를 제출하게 됩니다.
사업시행인가가 예정되로 2022년에 득하게 되면, 2024년 관리처분 인가 그리고 2026년 착공 예정으로 되어있습니다.
제출될 사업시행인가계획(안)에 따르면 계획된 층수는 지하 4층부터 최고 33층까지 예정되어 있으며 총세대수는 2,922세대 (임대 531세대 포함)입니다.
노량진 1구역 투자가치
노량진 1구역같은 경우 아직 조합원 분양가도 나오지 않았으며 감정가도 나오지 않아 정확한 투자가치를 측정하기는 어렵습니다. 그래도 지금 현재 할 수 있는 최대한의 분석을 해보겠습니다.
2022년에 조합원 분양가에 큰 영향을 미칠 요소가 두 가지가 생겼습니다.
첫 번째로는 원자재 가격 상승이며, 두 번째로는 공시지가 인상입니다.
공시지가의 인상은 조합원들에게 긍정적인 요소를 미쳐 분담금을 줄요 줄 수 있지만 원자재의 가격 상승은 건축비의 상승을 요하게 되므로 좋지 않은 영향을 미칩니다.
우선, 공시지가의 상승률을 보겠습니다. 뉴스 기사에 따르면 서울 공시지가의 상승률은 11.5%입니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20210528142200004
그리고, 원자재 가격 상승률은 각기 다르지만 시멘트만해도 이미 지난 1월에 20% 상승이 통보된 상태입니다.
추후 더 상승할 것 같지만 20%로 예상해 보겠습니다.
거기에 작년대비 인건비 상승, 유류비 상승분까지 고려하여 총건축비의 상승을 30% 정도로 보겠습니다.
관리처분 인가가 난 노량진 6구역의 조합원 분양가를 먼저 보겠습니다. 6구역의 조합원 분양가는 59 타입은 4억 9천만 원, 84 타입은 6억 2천만원으로 되어있습니다.
그러면 건축비의 상승분을 고려하여 계산하게되면 59 타입의 분양가는 약 6억 4천만원, 84 타입의 분양가는 약 8억 초반으로 예상해 볼 수 있겠습니다.
현재 노량진 1구역의 프리미엄은 약 9억중반에 나오고 있습니다.
이 매물을 매입하게 되면 59타입은 16억, 84 타입은 17억 5천만 원 정도에 매입하시게 되는 것입니다.
호갱노노를 통해 주변 아파트 매물의 실거래가를 살 펴 보겠습니다. 9호선 라인에 동작구에 위치한 래미안트윈파크와 비교해 보겠습니다.
현재 네이버에서 거래 가능한 매물의 호가는 19억 9천만 원으로 한강뷰를 가지고 있습니다.
아직 앞으로 완공까지 최소 8년은 기다려야 할 거 같은데 프리미엄을 고려한 이 가격으로 매매를 고려해야 할지 고민이 됩니다.
주의: 조합원 분양가는 앞으로의 일정 및 현재 상승하는 원자재 가격 및 원유 가격을 고려해서 혼자 추산해 본 것이므로 불확실함을 알려드립니다.
노량진 1구역 입지분석
교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 노량진 1구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1. 교통
노량진 1구역은 1호선과 9호선과 마주하고 7호선과도 인접한 트리플 역세권으로 바로 앞에는 여의도를 마주하고 있으며 강남 도심까지는 9호선을 이용하여 직행할 수 있는 천혜의 위치와 교통을 여건을 갖추고 있습니다.
노량진 1구역에서 여의도까지의 교통 시간을 찍어보지 않겠습니다. 사실 같은 생활권이라고 저는 여깁니다.
강남역까지의 대중교통으로 30분 이내에 들어가는 아주 우수한 입지를 자랑하고 있습니다.
종로까지의 교통도 한 번 살펴보겠습니다. 지하철 1호선이 있어 을지로 3가까지 아주 쉽게 접근이 가능하네요. 30분 거리내라고 생각하지 못했는데 30분 내에 도착이 가능합니다.
서울의 3대 도심 중 하나인 여의도와 마주하고 있으며 나머지 2대 도심에는 대중교통으로 30분 이내의 거리에 있기 때문에 입지는 A라 할 수 있겠습니다. 사실 더블 A를 주고 싶지만 A, B, C 만으로 나누고자 했기에 이렇게 하기로 했습니다.
투자하실 분은 참고하시기 바랍니다.
2. 학군
동작구의 학군을 살펴보도록 하겠습니다. 아직 재개발 지역이 많은 지역이라 학군이 좋다고 이야기하기에는 조금 어려운 면이 있네요. 우선 전체적인 고등학생의 학업성취도 서울 평균보다 조금 떨어지는 수준이며 주변 고등학교도 숭의고를 제외하면 현저히 낮은 학업성취도를 보이고 있습니다. 아쉽지만 노량진 1구역의 학군 점수는 C가 될 거 같습니다.
학군은 모든 단지가 재건축이 되고 손바뀜이 일어나게 되어 안정적인 주거문화가 형성이 되면 충분히 상승할 수 있으리라 생각합니다.
3. 인프라
10분 내 거리에 IFC몰, 아이포크몰 롯데백화점등 쇼핑을 위한 공간이 존재하며, 이마트는 두 개점이 입점해 있어 생활의 편리성이 매우 우수함을 보입니다. 또한 10분내 거리에 종합병원이 네 군대가 존재하고 있어 정말 우수해 보일 정도입니다. 거기에 한강공원도 인접하여 여가 생활의 꽃을 피울 수 있다고 생각됩니다. 노량진 뉴타운만 완성된다면 여의도의 생활중심권이 이동하지 않을까?라는 생각도 하게 하네요.
당연히 노량진 1구역의 인프라는 A점을 줄 수 있겠습니다.
최종 노량진 1구역의 입지 평점은 B+를 주겠지만, 제가 생각하는 노량진 재개발 구역의 잠재능력은 정말 대단해 보입니다. 그만큼 비싼 이유도 있겠지요.
호재
긴 글을 읽으시느라 힘드시죠? 이제 마지막 호재 정리를 해보겠습니다.
1) 서부선: 은평구에서 서울대입구까지 연결하는 서부선이 2023년 착공에 들어가 2028년에 개통을 목표로 하고 있습니다. 이 서부선이 개통이 된다면 노량진에서 지하철로 접근이 힘들었던 은평구와 관악구가 30분 내로 단축되면서 교통여건은 한층 더 좋아질 전망입니다.
2) GTX B노선: 사실 이 GTX 노선을 노량진의 호재로 넣어야 할지 많이 고민됐지만 우선 정보 공유차 넣어 보았습니다. 이미 노량진역에서 3대 도심이 접근이 수월한 지금 GTX 노선은 노량진에선 큰 의미가 없다고 생각합니다. 노량진 거주자들이 GTX를 탈 일이 얼마나 있을지 모르겠네요.
이상 노량진 뉴타운 지역에서 1구역을 처음으로 소개해 드렸습니다. 혹시 잘못된 정보나 추가하고 싶은 정보가 있으시다면 댓글 달아주시면 수정할 수 있도록 하겠습니다.
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