노량진 3구역 재개발 입지 투자 호재를 분석해 보자
(2022년 4월 4일 업데이트) 안녕하세요, 짱부입니다. 지난 시간에는 노량진 1구역에 대해서 조사해 봤습니다. 이번 시간에는 노량진 3구역에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 우선 노량진 3구역에 대해서 알아보고 3구역의 투자가치와 입지분석 마지막으로는 노량진의 호재에 대해서 알아보겠습니다.
목차
- 노량진 3구역 이야기
- 노량진 3구역의 투자가치
- 노량진 3구역의 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 - 호재
1. 노량진 3구역 이야기
노량진 3구역은 2004년 11월 25일 조합설립위원회가 승인된 후 2017년 12월에 조합설립인가 후 2021년 2월에 사업시행인가를 받은 재개발구역입니다. 사업시행인가가 2021년에 났기에 관리처분 이후에는 절대 매도가 불가능하다는 단점이 있습니다.
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권이전등기시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
- 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구1주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
- 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
- 사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
- 착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
추후 재개발 물건을 매수하시거나 매도하실 예정이시라면 위 사항들을 잘 확인하시기 바랍니다.
추가로 투기과열지구 내 주택재개발구역은 관리처분인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터)
노량진 3구역은 곧 시공사 선정을 눈앞두고 있습니다. 조금 아쉬운 점은 입찰한 시공사가 포스코건설과 코오롱글로벌 건설사로 메인 건설사들이 입찰을 하지 않은 것이 아쉬움으로 남습니다. (포스코 건설이 입찰에 성공했다고 합니다, 2022년 4월 4일 업데이트)
예정 공사비는 2954억원으로 평당 586만원의 규모이며 지하 3층에서 최대 30층, 16개 동으로 지어질 예정이며 약 1천 세대의 아파트가 지어질 예정입니다.
노량진 3구역의 배치도를 보면 최대한 한강뷰를 가질 수 있도록 배치한 것이 특징입니다. 앞동은 낮고 뒤로 갈수록 높게 설계가 되었습니다. 아쉬운 점은 이러한 설계로 인해 앞 낮은 동들은 일조량 매우 낮을 것으로 예상됩니다.
2. 노량진 3구역 투자가치
노량진 3 구역 같은 경우 아직 조합원 분양가도 나오지 않았으며 감정가도 나오지 않아 정확한 투자가치를 측정하기는 어렵습니다. 위에 공사비에 대해서 언급했지만 나중에 나올 조합원 분양가가 중요한 요소입니다. 그렇지만 원자재 가격 상승과 조합원들의 고급화 요구 및 사업의 지연 같은 사업비 상승 요인들이 산재되어 있기 때문에 지금 주변 분양하는 단지의 조합원 분양가로 평균 낼 수는 없다고 생각합니다.
원자재 가격 상승률은 각기 다르지만 시멘트만 해도 이미 지난 1월에 20% 상승이 통보된 상태입니다.
추후 더 상승할 것 같지만 20%로 예상해 보겠습니다.
거기에 작년 대비 인건비 상승, 유류비 상승분까지 고려하여 주변 조합원 분양가에서 30% 정도의 상승으로 예측해 보겠습니다. 관리처분 인가가 난 노량진 6구역의 조합원 분양가를 먼저 보겠습니다. 6구역의 조합원 분양가는 59 타입은 4억 9천만 원, 84 타입은 6억 2천만원으로 되어있습니다.
그러면 건축비의 상승분을 고려하여 계산하게 되면59 타입의 분양가는 약 6억 4천만원, 84 타입의 분양가는 약 8억 초반으로 예상해 볼 수 있겠습니다.
지금 나오는 노량진 3구역의 프리미엄은 대략 11억 정도 물건으로 보입니다. 그럼 59 타입은 17억 4천만원 84 타입은 19억 4천만원 정도에 매입을 하시게 되는 겁니다.
호갱노노를 통해 주변 아파트 매물의 실거래가를 살 펴 보겠습니다. 9호선 라인에 동작구에 위치한 래미안트윈파크와 비교해 보겠습니다.
현재 네이버에서 거래 가능한 매물의 호가는 19억 9천만 원으로 한강뷰를 가지고 있습니다.
또 하나의 비교군은 흑석동 아크로리버하임이며 현재 나온 매물의 가격은 한강뷰를 가진 84타입이 호가로 26억입니다.
뉴타운이 완공이되면 분명히 아크로하임보다 가격이 높을수도 있고 낮을수도 있습니다. 전체적인 매물 호가 수준은 흑석이 높은 관계로 사람들의 인식은 아직 흑석이 입지적인 우위에 있다고 보는 것입니다. 그래서 저는 뉴타운까지 고려하여 래미안트윈파크 보다는 높고 아크로하임 보다는 낮은 한강뷰 기준 24억원으로 보는것이 맞다고 보여집니다. 비 한강뷰가 낙첨되시면 23억원 정도가 될거 같습니다.
그럼 지금 매수시점의 안전마진은 3억에서 4억정도로 예상됩니다.
주의: 조합원 분양가는 앞으로의 일정 및 현재 상승하는 원자재 가격 및 원유 가격을 고려해서 혼자 추산해 본 것이므로 불확실함을 알려드립니다.
3. 노량진 3구역 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 노량진 1구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
노량진 1구역은 1호선과 9호선과 마주하고 7호선과도 인접한 트리플 역세권으로 바로 앞에는 여의도를 마주하고 있으며 강남 도심까지는 9호선을 이용하여 직행할 수 있는 천혜의 위치와 교통을 여건을 갖추고 있습니다.
노량진 1구역에서 여의도까지의 교통 시간을 찍어보지 않겠습니다. 사실 같은 생활권이라고 저는 여깁니다.
강남역까지의 대중교통으로 30분 이내에 들어가는 아주 우수한 입지를 자랑하고 있습니다.
종로까지의 교통도 한 번 살펴보겠습니다. 지하철 1호선이 있어 을지로 3가까지 아주 쉽게 접근이 가능하네요. 30분 거리 내라고 생각하지 못했는데 30분 내에 도착이 가능합니다.
서울의 3대 도심 중 하나인 여의도와 마주하고 있으며 나머지 2대 도심에는 대중교통으로 30분 이내의 거리에 있기 때문에 입지는 A라 할 수 있겠습니다. 사실 더블 A를 주고 싶지만 A, B, C 만으로 나누고자 했기에 이렇게 하기로 했습니다. 투자하실 분은 참고하시기 바랍니다.
2) 학군
동작구의 학군을 살펴보도록 하겠습니다. 아직 재개발 지역이 많은 지역이라 학군이 좋다고 이야기하기에는 조금 어려운 면이 있네요. 우선 전체적인 고등학생의 학업성취도 서울 평균보다 조금 떨어지는 수준이며 주변 고등학교도 숭의고를 제외하면 현저히 낮은 학업성취도를 보이고 있습니다. 아쉽지만 노량진 1구역의 학군 점수는 C가 될 거 같습니다.
학군은 모든 단지가 재건축이 되고 손바뀜이 일어나게 되어 안정적인 주거문화가 형성이 되면 충분히 상승할 수 있으리라 생각합니다.
3) 인프라
10분 내 거리에 IFC몰, 아이포크몰 롯데백화점등 쇼핑을 위한 공간이 존재하며, 이마트는 두 개점이 입점해 있어 생활의 편리성이 매우 우수함을 보입니다. 또한 10분 내 거리에 종합병원이 네 군대가 존재하고 있어 정말 우수해 보일 정도입니다. 거기에 한강공원도 인접하여 여가 생활의 꽃을 피울 수 있다고 생각됩니다. 노량진 뉴타운만 완성된다면 여의도의 생활중심권이 이동하지 않을까?라는 생각도 하게 하네요.
당연히 노량진 1구역의 인프라는 A점을 줄 수 있겠습니다.
최종 노량진 3구역의 입지 평점은 B+를 주겠지만, 제가 생각하는 노량진 재개발 구역의 잠재능력은 정말 대단해 보입니다. 그만큼 가격도 높은 것이겠지요.
3. 호재
1) 서부선
은평구에서 서울대입구까지 연결하는 서부선이 2023년 착공에 들어가 2028년에 개통을 목표로 하고 있습니다. 이 서부선이 개통이 된다면 노량진에서 지하철로 접근이 힘들었던 은평구와 관악구가 30분 내로 단축되면서 교통여건은 한층 더 좋아질 전망입니다.
2) GTX B노선
사실 이 GTX 노선을 노량진의 호재로 넣어야 할지 많이 고민됐지만 우선 정보 공유차 넣어 보았습니다. 이미 노량진역에서 3대 도심이 접근이 수월한 지금 GTX 노선은 노량진에선 큰 의미가 없다고 생각합니다. 노량진 거주자들이 GTX를 탈 일이 얼마나 있을지 모르겠네요.
이상 노량진 뉴타운 3구역에 대한 소개를 마치겠습니다. 투자에 참고하시기 바랍니다.
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