노량진 5구역 재개발 입지 투자 호재 분석
안녕하세요, 짱부입니다. 지금까지 노량진 1구역 3구역에 대해서 알아봤습니다. 이제 마지막으로 관리처분이 나지 않은 5구역을 알아보고 추후 거래가 가능한 관리처분 가능한 지역에 대해서 조사해 보겠습니다. 우선 노량진 5구역에 대해서 소개해 드리겠습니다. 그다음으로 투자가치, 입지분석 호재 순으로 소개해 드리겠습니다.
목차
- 노량진 5구역 이야기
1) 사업개요
2) 추진경과
3) 위치 - 노량진 5구역의 투자가치
- 노량진 5구역의 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 - 호재
1) 서부선
2) GTX B
1. 노량진 5구역 이야기
1) 노량진 5구역 사업개요
노량진 5구역은 노량진동 270-3 일대에 위치한 소규모의 재건축 사업 단지입니다. 정비구역 면적은 38,017m2으로 그리 크지 않고 조합원 수도 320명으로 재개발을 추진하는데 큰 걸림돌이 없을 정도입니다. 예정된 건축계획은 단지는 9개 동으로 지하 5층에서 최대 지상 28층으로 총세대수는 727세대(임대 130세대 포함)가 공급될 예정입니다. 밑에 조감도에서 알 수 있듯이 소규모 단지임이 확인이 가능합니다.
노량진 5구역의 배치도를 잠시 살펴보겠습니다. 대부분 정남향으로 배치하였고 주출입구 쪽 도로는 3차선으로 계획되어 있습니다.
2) 추진경과
2016년 2월 11일에 조합설립인가가 나온 2021 2월 26일에 사업시행인가를 득했습니다. 그리고 시공사는 대형 건설사 중 한 곳인 대우건설이 2021년 10월 29일에 선정되었고 써밋의 이름을 달게 되었습니다. 확실히 조합원 수가 적다 보니 사업이 차질 없이 진행되는 모습을 보이고 있습니다.
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
- 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
- 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
- 사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
- 착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터) 투자 시 주의하시기 바랍니다. 우리의 재산은 소중하니까요.
3) 노량진 5구역 위치
노량진 뉴타운의 지도를 보시겠습니다. 노량진 5구역은 노량진 1구역과 8구역 사이에 위치하며 7호선 보다는 1호선과 9호선에 가깝습니다. 노량진 1구역의 사업 진행 속도가 빠르지는 않은 상태이기 때문에 노량진 뉴타운의 효과를 받아 상승하려면 조금 더 시간이 필요해 보입니다.
2. 노량진 5구역의 투자가치
노량진 5구역의 투자가치를 살펴보겠습니다. 조합원 예상 분양가는 59m2: 4억 2천만 원, 84m2: 5억 5천만 원을 예상하고 있습니다. 5구역의 속도를 보면 착공까지도 문제가 없어 보여 원자재 가격이 상승하고 있더라고 조합원의 분양가의 상승은 미미할 것으로 예상됩니다.
최근 노량진 5구역의 프리미엄은 11억을 호가하고 있습니다. 그럼 총매매가를 살펴보겠습니다. 59m2인 경우 15억 2천만 원, 84m2인 경우 16억 5천만 원입니다.
주변 아파트 매물의 실거래가를 살 펴 보겠습니다. 9호선 라인에 동작구에 위치한 래미안트윈파크와 비교해 보겠습니다.
현재 네이버에서 거래 가능한 매물의 호가는 19억 9천만 원으로 한강뷰를 가지고 있습니다.
인근의 상도동 두산위브트레지움과도 비교해 보겠습니다. 입지를 보면 여기 단지가 제일 비슷해 보입니다.
2021년도의 실거래가는 16억 6천만 원으로 2022년도 현재의 호가는 별다른 변동 사항은 없습니다.
안전마진은 신축발로 오를 수 있는 1억 5천만 원 정도가 안전마진으로 보이며 뉴타운이 완성되면 더 오르겠지만 큰 이득을 취하시기에는 투자 대비 시간이 너무 오래 걸릴 거 같습니다.
전체적으로 노량진 재개발 구역의 프리미엄은 완공 시의 가격을 이미 많이 반영하고 있다는 느낌이 드네요.
3. 노량진 5구역 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 노량진 5구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
노량진 5구역은 1호선과 9호선과 마주한 더블 역세권으로 바로 앞에는 여의도를 마주하고 있으며 강남 도심까지는 9호선을 이용하여 직행할 수 있는 천혜의 위치와 교통을 여건을 갖추고 있습니다.
노량진 5구역에서 여의도까지의 교통 시간을 찍어보지 않겠습니다. 사실 같은 생활권이라고 저는 여깁니다.
강남역까지의 대중교통으로 30분 이내에 들어가는 아주 우수한 입지를 자랑하고 있습니다.
종로까지의 교통도 한 번 살펴보겠습니다. 지하철 1호선이 있어 을지로 3가까지 아주 쉽게 접근이 가능하네요. 30분 거리 내라고 생각하지 못했는데 30분 내에 도착이 가능합니다.
서울의 3대 도심 중 하나인 여의도와 마주하고 있으며 나머지 2대 도심에는 대중교통으로 30분 이내의 거리에 있기 때문에 입지는 A라 할 수 있겠습니다. 사실 더블 A를 주고 싶지만 A, B, C 만으로 나누고자 했기에 이렇게 하기로 했습니다. 투자하실 분은 참고하시기 바랍니다.
2) 학군
동작구의 학군을 살펴보도록 하겠습니다. 아직 재개발 지역이 많은 지역이라 학군이 좋다고 이야기하기에는 조금 어려운 면이 있네요. 우선 전체적인 고등학생의 학업성취도 서울 평균보다 조금 떨어지는 수준이며 주변 고등학교도 숭의고를 제외하면 현저히 낮은 학업성취도를 보이고 있습니다.
주변 학원가를 살펴보겠습니다. 노량진역 인근에는 학원이 없습니다. 목동 학원가를 이용 가능하니 목동을 이용해야겠네요.
종합적으로 볼 때, 아쉽지만 노량진 5구역의 학군 점수는 C가 될 거 같습니다.
학군은 모든 단지가 재건축이 되고 손바뀜이 일어나게 되어 안정적인 주거문화가 형성이 되면 충분히 상승할 수 있으리라 생각합니다.
3) 인프라
10분 내 거리에 IFC몰, 아이포크몰 롯데백화점 등 쇼핑을 위한 공간이 존재하며, 이마트는 두 개점이 입점해 있어 생활의 편리성이 매우 우수함을 보입니다. 또한 10분 내 거리에 종합병원이 네 군대가 존재하고 있어 정말 우수해 보일 정도입니다. 거기에 한강공원도 인접하여 여가 생활의 꽃을 피울 수 있다고 생각됩니다. 노량진 뉴타운만 완성된다면 여의도의 생활중심권이 이동하지 않을까?라는 생각도 하게 하네요.
당연히 노량진 5구역의 인프라는 A점을 줄 수 있겠습니다.
최종 노량진 5구역의 입지 평점은 B+를 주겠지만, 제가 생각하는 노량진 재개발 구역의 잠재능력은 정말 대단해 보입니다. 그만큼 가격도 높은 것이겠지요.
3. 호재
1) 서부선
은평구에서 서울대입구까지 연결하는 서부선이 2023년 착공에 들어가 2028년에 개통을 목표로 하고 있습니다. 이 서부선이 개통이 된다면 노량진에서 지하철로 접근이 힘들었던 은평구와 관악구가 30분 내로 단축되면서 교통여건은 한층 더 좋아질 전망입니다.
서부선 경전철
2) GTX B노선
사실 이 GTX 노선을 노량진의 호재로 넣어야 할지 많이 고민됐지만 우선 정보 공유차 넣어 보았습니다. 이미 노량진역에서 3대 도심이 접근이 수월한 지금 GTX 노선은 노량진에선 큰 의미가 없다고 생각합니다. 노량진 거주자들이 GTX를 탈 일이 얼마나 있을지 모르겠네요.
이상 노량진 뉴타운 5구역에 대한 소개를 마치겠습니다. 투자에 참고하시기 바랍니다.
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