은평구 수색 8구역 재개발 입지 투자 호재 분석
안녕하세요, 짱부입니다. 오늘은 은평구의 재개발 구역인 수색 8구역에 대해서 알아보려고 합니다. 먼저 수색 8구역에 대해서 소개를 하고 다음에는 투자가치에 대해서 분석하는 시간을 가져보겠습니다. 그리고 이 재개발 구역의 입지를 분석해 봄으로써 내 거주 조건에 맞는지 확인해 보겠습니다. 마지막으로 호재를 파악해 보고 미래에 수색은 어떻게 변할 수 있을지 예측해 보겠습니다.
목차
- 수색 8구역 이야기
1) 사업개요
2) 추진경과
3) 위치 안내 - 수색 8구역 투자가치
1) 예상 매매가
2) 안전마진 계산 - 수색 8구역 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 - 호재
1) 4대 신성장 혁신축
2) 지상철 지하화
3) 강북 횡단선
4) 서부선
5) 수색역세권 개발계획
1. 수색 8구역 이야기
1) 수색 8구역 사업개요
정비구역의 위치는 수색동 16-2번지 일대로 정비구역 면적은 29,884m2이며 조합원 수는 329명의 크지 않은 재개발구역입니다. sk 건설이 시공사로 선정되었으며 지하 2층에서 지상 22층 7개 동으로 건축될 예정입니다. 총가구는 임대 99가를 포함하여 578가구로 조그마한 단지가 될 예정입니다.
조감도와 배치도를 살펴보겠습니다. 재개발 지역의 대지 때문에 단지가 ㄱ자 배치로 구성되었습니다. 길게 늘어선 배치 덕분에 채광의 문제는 덜한 이점이 있겠지만 편의시설의 이용이 어렵고 공간의 활용도가 떨어지는 단점이 있겠습니다.
2) 추진경과
2009년 5월에 조합설립인가가 승인되고 2018년 7월에 사업시행인가를 받았습니다. 2022년에 관리처분 인가가 예상되고 있는 사업지입니다. 소규모의 주택 재개발 단지라 진행이 빠를 거 같았지만, 수색변전소 지하화로 인해 사업이 지연되고 있습니다. 한전과 합의가 있었다고 들었지만 구역 내에 수색변전소 부지가 포함되어 있어 수색변전소 지하화 공사가 착공될 때까지 사업이 지연될 가능성이 높습니다. 은평구와 한전이 개발 계획을 논의 중이라는데 지켜봐야 할 거 같습니다.
우선, 수색변전소 지중화와 관련하여 지금까지 발표된 내용을 살펴보겠습니다.
- 공고 및 실시설계: 2021. 12 ~
- 건축허가 및 계약: 2022. 03 ~
- 착공: 2022.06 ~ 2024.06
- 사옥 건축: 2024.06 ~ 2025.06
- 지상부 개발: 2025.06 ~
이 수색변전소에서 주목해야 할 것은 한전은 지중화 일정 산 선 철거로 인한 이설 부담금을 조합에 요청하였고 용지 확보, 인허가 절차, 민원 시공 등을 감안하여 약 3년의 기간을 예상하고 있다는 것입니다. 착공이 2022년 6월인 것을 감안하면 이 이후에 이주 철거가 가능해질 수 있다는 예상입니다. 잘만 진행된다면 더 이상의 사업 지연은 나오지 않을 거 같습니다.
그래도 장점이 있습니다. 한전은 이곳에 수영장을 비롯한 주민 체육시설을 건립할 예정으로 주민들에게 아주 좋은 시설이 될 것입니다.
투자주의:
현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.
재건축 조합원 전매제한 예외 규정
- 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)
- 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유
- 사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유
- 착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유
추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터) 투자 시 주의하시기 바랍니다. 우리의 재산은 소중하니까요.
3) 수색 8구역 위치 안내
수색 8구역의 지도를 보시겠습니다. 수색 8구역에서 경의중앙선의 수색역까지의 거리는 600m로 충분히 도보로 가능한 거리에 위치해 있고, 6호선의 디지털미디어시티역까지는 도보로 이용하기에는 조금 멀어진 거리에 떨어져 있습니다.
도로는 양방향 2차선으로 도로를 넓힐 계획은 없는 것으로 알고 있습니다. 인근에 수색초등학교가 있어 신호등이 많이 생기면 정체가 예상됩니다.
2. 수색 8구역의 투자가치
1) 예상 매매가
수색 8구역의 투자가치를 살펴보겠습니다. 조합원 현재 예상 분양가는 84 타입의 조합원 분양가는 전용면적 59m2 기준 약 4억 2천5백만 원, 84m2 기준으로는 약 5억 4천5백만 원입니다.
하지만 이 것은 단지 예상일 뿐 현재 사업시행인가 후 많이 늦어지고 있기에 최근의 원자재와 원유 가격의 폭등으로 관리처분 인가 시 결정되는 조합원 분양가는 20% 정도 상승할 것이라고 예상됩니다. (주의: 개인적인 추측입니다. 판단은 개인이 하시길 바랍니다.)
그럼 관리처분 인가 시 예상되는 조합원 분양가는 아래 표와 같습니다.
프리미엄을 살펴보겠습니다. 수색 8구역의 84 타입을 신청한 물건의 프리미엄은 6억입니다. 그럼 84 매물의 물건을 매수하기 위한 가격으로는 총 12억 5천4백만 원이 되겠습니다. 간단히 이제부턴 12억 6천만 원이라 하겠습니다.
2) 안전마진 계산
입지가 비슷하고 최근 준공한 아파트 DMC롯데캐슬퍼스트와 비교해서 안전 마진을 알아 보도록 할게요.
2020년에 준공한 DMC 롯데캐슬더퍼스트의 34평 호가의 가격은 13억입니다. 실거래가도 13억 정도입니다.
주의: 위 안전마진 계산은 제 개인적인 판단으로 이루어진 것입니다. 투자는 개인의 책임임을 알려드립니다.
3. 수색 8구역의 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 수색 8구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
수색 8구역은 은평구에 속하지만 사실상 길 하나를 두고 마포구와 인접해 있는 지역입니다. 인근 역으로는 경의중앙선의 수색역 인근에 위치하고 있어 경의중앙선을 이용한다면 홍대를 거쳐 공덕 용산 옥수까지 편하게 갈 수 있지만, 자주 다니지 않는다는 단점이 있습니다. 그래서 출퇴근 시간을 잘 맞춰야 할 것입니다. 인근에 6호선이 있지만 6호선을 이용하기 위해선 도보보다는 버스나 자전거 등을 이용하는 것을 추천드립니다.
이제 서울의 3대 도심까지의 거리를 확인해 보겠습니다.
대중교통의 평가기준은 3대 도심까지 30분 이내에 하나도 들어오지 못할 경우 C, 1개 들어올 경우 B, 2개 이상일 경우 A입니다.
(1) 여의도까지는 약 1시간이 소요됨을 확인할 수 있습니다.
(2) 종로까지는 약 40분이 소요됩니다.
(3) 강남역까지는 약 1시간이 소요됩니다.
서울 3대 도심 중 수색 8구역에서 30분 이내에 도달할 수 있는 지역은 없기 때문에 대중교통 점수는 C가 되겠습니다.
2) 학군
수색 8구역의 학군을 알아보겠습니다. 학군의 평가는 고등학교의 학업성취도를 기준으로 하며 구단위는 너무 광범위하기 때문에 동 단위로 평가를 하게 됩니다. 평가 방법은 아래와 같습니다.
먼저, 구단위로 기본적으로 학업성취도를 기준으로 서울 평균보다 높을 경우 A, 비슷할 경우 B, 낮을 경우 C 기준으로 매깁니다
다음으로, 동 단위로 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.
은평구 고등학교의 학업성취도를 살펴보겠습니다. 은평구의 학업성취도는 서울 평가와 비슷한 수준에 있습니다. 우선 은평구의 학업성취도 평가는 B입니다.
여기에 추가로 인근 학원가를 살펴보겠습니다. 큰 학원가는 형성되어 있지 않습니다.
최종적으로 수색 8구역의 학군 평가는 B라 할 수 있겠습니다.
3) 인프라
이제 수색 8구역의 인프라를 알아보겠습니다. 인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점이 모두 있을 경우 A, 두 개만이 존재할 경우 B, 모두 없을 경우 C입니다.
대형마트는 10분 거리에 많이 존재하며 종합병원은 11분 거리로 표시되어 있지만 10분으로 봐도 문제없다고 생각합니다. 아쉬운 것은 백화점이 없기에 인프라 점수는 B가 되겠습니다.
최종평가는 평균이 B보다는 조금 낮고 C보다는 많이 높기에 B가 되겠습니다.
4. 호재
수색 뉴타운의 호재를 알아보겠습니다.
1) 2040 서울도시기본계획-4대 신성장 혁신축
2030에서 지정된 감성문화 혁신 축을 활성화시킬 수 있는 주요 거점으로 상암과 수색이 지정되었습니다.
2) 2040 서울도시기본계획-지상철의 지하화
먼 이야기겠지만, 지속적으로 지상철의 지하화 이야기가 나오고 있습니다. 이 것도 수색의 호재 중 하나가 되겠지요.
3) 강북횡단선
청량리역에서 시작한 강북횡단선은 목동까지 연결되게 됩니다. 이 강북횡단선이 개통이 된다면 DMC역에서 쉽게 목동과 종로 방향으로 접근이 가능해집니다.
4) 서부선
은평구에 위치한 6호선 새절역 시작하는 이 노선은 2호선 서울대 입구까지 연결되게 됩니다. 이 서부선이 수색 뉴타운 주민들의 이용은 낮을 거 같긴 하네요.
5) 수색역세권 개발계획
장기간 체류 중이던 수색역세권 개발계획이 오세훈 시장이 당선된 후부터 힘을 내어 다시 추진 중에 있습니다.
먼저 1구역을 개발 후 2구역과 3구역을 개발한다는 계획입니다. DMC역 남쪽에 롯데쇼핑몰도 생길 예정이지만 코로나의 영향으로 오프라인 문화가 활성화되어 앞으로 어떻게 진행될지는 미지수입니다.
이상 수색 8구역에 대해서 알아봤습니다. 여러분의 투자에 도움이 됐으면 좋겠네요.
발행일: 2022년 4월 7일
발행자: 짱부
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