불광 5구역 재개발 이야기 - 입지 투자 호재 분석

불광 5구역 재개발 이야기

 

 

안녕하세요, 짱부입니다. 오늘의 재개발 이야기는 불광 5구역입니다. 불광 5구역은 은평구에서 대조 1구역, 갈현 1구역과 함께 은평구 재개발 3 대장이라 불리는 재개발 지역입니다.

 

불광 5구역은 최근 사업시행인가를 득한 후 시행사 선정을 거쳤으며 최종적으로 GS건설이 수주하게 되었습니다. GS 건설이 조합에 제안서에는 사업비 전액 대여조건이며 LTV 40% 지원, 중도금 없이 잔금 100% 납부가 조건으로 들어가 있었습니다. 불광 5구역은 2010년에 조합설립인가가 나온 후 21년 9월에서 사업시행인가를 받았습니다. 그동안의 사업 속도가 매우 늦은 데에는 조합 내부 갈등으로 비상대책위원회가 조합설립 무효 소송을 제기하는 한편 불광 5구역 정상위와 교체된 조합장과의 갈등 등으로 사업지 지지부진한 면이 있었습니다. 조합장 교체를 시도하였지만, 조합장은 연임을 하게 되었습니다. 또한, 안타깝게도 사업시행인가가 늦어 관리처분 인가 이후에는 매매가 정지되는 구역이 되었습니다. 앞으로 속도가 나기를 기원합니다.

https://www.ilyosisa.co.kr/news/article.html?no=231879 

'16년 허송세월' 불광5구역 재개발의 민낯

불광 5구역 지도

불광 5구역은 3호선과 6호선 더블역세권 지역으로 모두 평지로 되어있어 불광동에서 우수한 입지를 자랑하는 지역입니다. 갈현 1구역, 대조 1구역과 비교해서 불광 5구역의 입지가 제일 좋다는 평이 있습니다.

조합 리스크가 없었으면 불광 5구역의 프리미엄은 상당히 치솟아 올랐을거라는 생각이 듭니다. 이제 사업시행인가를 받았으니 관리처분 인가는 2024년 정도에 예상되지만 지켜봐야 할 듯합니다.

 

불광 5구역 소개

불광 5구역은 대지 약 11만m7919m2에 용적률 231% 지하 3층에서 지상 24층까지 32개 동으로 지어질 예정입니다. 총세대수는 2387가구로 임대 374가구를 포함한 사업지입니다. 관리처분에서 조금의 변동은 있을 수 있겠지만 그리 큰 변동은 없을 것입니다.

 

 

불광 5구역 투자가치

조합원 분양가는 아직 나오지 않았지만, 평당 약 1,900만원에서 2,000만원 수준으로 예상하고 있습니다. 그렇지만 최근 급등한 원자재 가격으로 인해, 이 조합원 분양가가 나올지는 확실하지 않습니다. 그래도 투자가치는 따져봐야 하니 분석해 보겠습니다.

그러면 24평 기준으로 계산해 보겠습니다. 소형일수록 평당 분양가는 높아지니 2,000만원으로 계산해 보겠습니다. 그럼 전용면적까지 고려한 분양가는 5억 6천만 원정도가 되겠습니다. 아직 감정가가 나오지 않아 권리가액을 정확히 계산하지 못하지만, 평균 프리미엄을 보면 4억3천만원 정도이므로 프리미엄과 분양가를 더해보면 세금을 제외한 가격은 약 9억9천만원 입니다. 여기에 금융비용을 고려하면 대략 1억은 추가로 고려되어야 할겁니다. 그럼 24평의 매수가는 10억 9천만 원이 되겠네요.

 

호갱노노를 통해 주변 신축 25평형의 가격을 살펴보겠습니다. 우선 인근의 녹번역 이편한세상캐슬을 보겠습니다.

실거래가가 11억 중반대로 보입니다. 

녹번역 이편한세상캐슬 25평형 실거래가

다음으로 힐스테이트 녹번을 보겠습니다. 이편한세상캐슬과 실거래가가 비슷했는데 작년 12월에 급매로 나간 거 같습니다. 10억 후반에서 11억 중반으로 보입니다.

힐스테이트 녹번 25평형 실거래가

 

이 두 아파트와 비교해봤을 때 안전마진을 고려해보면 대략 1억이 생기며 신축 효과까지 고려해보면 2~3억의 안전 마진을 생각할 수 있습니다. 그렇지만 재개발은 크나큰 인내를 요구하죠.

 

 

불광 5구역 입지분석

교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 기준으로 평가하여 불광 5구역의 입지를 분석해 보겠습니다.

1. 교통조건

불광 5구역은 3호선과 6호선이 있는 더블 역세권으로 마포 상암과 서울 3대 도심의 종로 CBD에 밀접하게 연계되어 있습니다. 우선 마포 상암까지와 종로 도심까지의 교통 시간을 확인해 봤습니다.

 

불광 5구역 교통

모두 30분 이내로 나쁘지 않은 교통조건을 가지고 있습니다. 현재는 강남까지의 접근은 매우 힘들다는 단점이 있습니다.

그렇기에 불광 5구역의 교통은 B의 점수를 줄 수 있겠습니다. 추후 호재 파트에서 이야기하겠지만, GTX A노선이 개통이 된다면 교통은 A를 충분히 승격 가능할 것입니다.

 

2. 학군

갈현 1구역의 학군 이야기에서도 했지만, 은평구의 학업성취도는 서울 평균보다 조금 높은 수준에 있습니다. 불광 5구역 주변에는 고등학교가 없어 갈현 1구역과 고등학교를 공유하고 있다고 볼 수 있습니다. 고등학교를 보면 상당히 높은 학원 성취도를 보이고 있습니다. 강남구의 학업성취도가 87%로 나오는데 그 이상을 보이고 있습니다. 학원도 주변으로 105개가 보이고 있네요. 서울에서 조금 낙후된 지역이라는 생각을 할 수 있겠지만, 학군이 괜찮은 지역입니다.

 

은평구 학업성취도

 

학군 평가는 A를 주겠습니다.

3. 인프라

백화점, 대형마트 종합병원 인근 상권이 모두 중요한 요소가 되겠습니다. 우선, 대형마트와 백화점을 살펴보겠습니다.

백화점은 없고 이마트 롯데몰 등이 존재합니다. 종합병원인 은평성모병원이 9분 거리에 존재하네요. 음식점 수는 상당히 많은 편으로 보입니다. 소규모 병원도 많은 편이네요.

 

은평구 주요편의 시설

화점이 없다는 것이 아쉽습니다. 인프라 점수는 B가 적절해 보입니다.

 

 

 

최종 평점은 B를 줄 수 있겠습니다.

 

호 재

이제 미래의 호재를 살펴보겠습니다.

 

 

1. 지하철

1) GTX A 노선

갈현동에는 GTX A노선이 정차합니다. 이 GTX A노선은 현재 착공되었으며 2023년을 완공을 목표로 했지만 사실상 2027에는 되어야 완공이 될 거라고 보는 사람들이 많습니다. 이 GTX A노선만 된다면 서울역까지는 한 정거장 강남역까지는 두 정거장으로 10분대에 강남역까지 이동이 가능할 것으로 보고 있습니다.

이 것을 보면 아직 GTX의 호재를 반영하지 않은 가격으로 보입니다.

 

GTX 노선도

 

2) 서울 서부선 경전철

은평구에 위치한 6호선 새절역 시작하는 이 노선은 2호선 서울대 입구까지 연결하는 노선입니다. 은평구에서 여의도에 접근하기가 매우 힘들었는데 이 노선만 개통이 된다면 마포구와 여의도에 직장을 가지신 분들에게 매우 좋을 것이라 예상됩니다.

 

서부선 경전철

 

 

3) 강북횡단선

홍제역에서 쉽게 탑승이 가능할 강북횡단선은 청량리와 목동까지 연결이 되는데 은평구에서 접근이 정말 어려웠던 지역에 연결됨으로써 가려운 곳을 긁어주는 것 같습니다.

강북횡단선

 

2. 도로

은평구의 통일로는 만성적인 정체구간으로 아주 유명합니다. 지난 서울시장 선거에서 현 오세훈 시장은 은평새길과 평창터널을 공약한 바 있습니다. 이 공약이 추진이 된다면 은평구에 피가 도는 느낌일 거 같네요.

현재는 GS건설/태영건설이 각각 서울시에 은평새길과 평창터널에 대한 노선계획 재수립(안)을 낼 예정이라고 합니다.

은평새길, 평창터널

 

제가 드린 정보가 충분했는지 모르겠습니다. 잘못된 내용이 있으면 댓글 남겨 주시면 조사해서 수정할 수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.