안녕하세요, 짱부입니다. 오늘은 은평구의 재개발 구역인 증산 5구역에 대해서 알아보겠습니다. 증산 1구역에 대해서 사업개요, 추진경과에 대해서 소개해 드리겠습니다. 다음으로는 가장 중요한 투자가치에 대해서 분석해 보겠습니다. 그리고 입지를 분석하고 호재를 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
영상으로도 시청 가능하시니 많은 시청 부탁드려요.
목차
- 증산 5구역 이야기
1) 사업개요
2) 추진경과 - 투자가치
1) 예상 매매가
2) 안전마진 계산 - 입지분석
1) 대중교통
2) 학군
3) 인프라 - 호재
1. 증산 5구역 이야기
1) 증산 5구역 사업개요
증산 5구역의 위치는 서울시 은평구 증산동 195번지 일대에 위치해 있으며 정비구역 면적은 112,573m2으로 수색증산 뉴타운에서 가장 넓은 구역을 차지하고 있습니다. 증산 5구역은 임대 292세대를 포함하여 총세대수가 1,704세대 설계되었으며 지하 3층에서 최대 지상 30층으로 지어질 예정입니다. 용적률은 264%에 건폐율 25%입니다. 시공사는 롯데건설이 선정되어 있습니다.
2) 추진경과
2012년 3월에 조합설립인가가 나서 사업시행인가를 2013년 6월에 득하여 빠른 속도를 보여주는 것 같았지만, 부동산 침체기를 맞이하여 사업이 정지해 있다가 몇년 전부터 사업성이 좋아지면서 다시 재개된 사업지입니다.
2022년에 관리처분인가를 득할 예정이라고 합니다. 그렇지만 아직 감정평가를 다시 받아야 하며 아마도 이에 맞물려 조합원 분양신청도 다시 하게 될 것이 예상되는바, 2022년 내에 관리처분인가는 어렵지 않을까 예상합니다.
2. 증산 5구역의 투자가치
1) 예상 매매가
현재 거래되고 있는 프리미엄의 가격은 6억입니다. 그리고 최근 원자재 가격과 맞물려 내년에 관리처분인가가 난다면 예상되는 조합원 분양가는 아래와 같습니다. 단지 예상일 뿐이니 참고만 하시길 바라겠습니다.
2) 안전마진 계산
예상 매매가를 알아봤으니 이제 투자에 대한 안전마진을 알아보겠습니다.
예상되는 안전마진은 3억 9천만 원으로 상당히 괜찮은 수익을 얻을 수 있는 것으로 나오네요.
3. 증산 5구역의 입지분석
대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 증산 5구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.
1) 대중교통
대중교통의 평가기준은 3대 도심까지 30분 이내에 하나도 들어오지 못할 경우 C, 1개 들어올 경우 B, 2개 이상일 경우 A입니다.
증산 5구역은 서울 지하철 6호선 증산역과 세절역 사이에 위치해 있으며 디지털미디어시티역과도 가까워 교통이 편리한 지역입니다. 이제 서울의 3대 도심까지의 거리를 확인해 보겠습니다.
(1) 여의도까지는 약 40분이 소요됨을 확인할 수 있습니다.
(2) 종로까지는 약 43분이 소요됩니다.
(3) 강남역까지는 약 1시간이 소요됩니다.
서울 3대 도심 중 증산 5구역에서 30분 이내에 도달할 수 있는 지역은 없기 때문에 대중교통 점수는 C가 되겠습니다.
2) 학군
증산 5구역의 학군을 알아보겠습니다. 학군의 평가는 고등학교의 학업성취도를 기준으로 하며 구단위는 너무 광범위하기 때문에 동 단위로 평가를 하게 됩니다. 평가 방법은 아래와 같습니다.
먼저, 구단위로 기본적으로 학업성취도를 기준으로 서울 평균보다 높을 경우 A, 비슷할 경우 B, 낮을 경우 C 기준으로 매깁니다
다음으로, 동 단위로 100개 이상의 학원가가 형성되어 있으면 평가 점수를 한 단계씩 높입니다.
은평구 고등학교의 학업성취도를 살펴보겠습니다. 은평구의 학업성취도는 서울 평가와 비슷한 수준에 있습니다. 우선 은평구의 학업성취도 평가는 B입니다.
여기에 추가로 인근 학원가를 살펴보겠습니다. 큰 학원가는 형성되어 있지 않습니다.
최종적으로 증산 5구역의 학군 평가는 B라 할 수 있겠습니다.
3) 인프라
이제 증산 5구역의 인프라를 알아보겠습니다. 인프라의 평가 기준은 10분 거리 내에 대형마트, 종합병원, 백화점이 모두 있을 경우 A, 두 개만이 존재할 경우 B, 모두 없을 경우 C입니다.
대형마트는 10분 거리에 많이 존재하며 종합병원은 11분 거리로 표시되어 있지만 10분으로 봐도 문제없다고 생각합니다. 아쉬운 것은 백화점이 없기에 인프라 점수는 B가 되겠습니다.
최종평가는 평균이 B보다는 조금 낮고 C보다는 많이 높기에 B가 되겠습니다.
4. 호재
수색증산 뉴타운의 호재를 알아보겠습니다.
1) 2040 서울도시기본계획-4대 신성장 혁신축
2030에서 지정된 감성문화 혁신 축을 활성화시킬 수 있는 주요 거점으로 상암과 수색이 지정되었습니다. 증산 5구역이 수색과도 인접해 있기에 호재라고 부를 만해서 가져와 봤습니다.
2) 2040 서울도시기본계획-지상철의 지하화
먼 이야기겠지만, 지속적으로 지상철의 지하화 이야기가 나오고 있습니다. 이 것도 수색증산 뉴타운의 호재 중 하나가 되겠지요.
3) 강북횡단선
청량리역에서 시작한 강북횡단선은 목동까지 연결되게 됩니다. 이 강북횡단선이 개통이 된다면 DMC역에서 쉽게 목동과 종로 방향으로 접근이 가능해집니다.
4) 서부선
은평구에 위치한 6호선 새절역 시작하는 이 노선은 2호선 서울대 입구까지 연결되게 됩니다.
5) 수색역세권 개발계획
장기간 체류 중이던 수색역세권 개발계획이 오세훈 시장이 당선된 후부터 힘을 내어 다시 추진 중에 있습니다.
먼저 1구역을 개발 후 2구역과 3구역을 개발한다는 계획입니다. DMC역 남쪽에 롯데쇼핑몰도 생길 예정이지만 코로나의 영향으로 오프라인 문화가 활성화되어 앞으로 어떻게 진행될지는 미지수입니다.
이상 수색 8구역에 대해서 알아봤습니다. 여러분의 투자에 도움이 됐으면 좋겠네요.
발행일: 2022년 4월 15일
발행자: 짱부
'서울 재개발 > 은평구 재개발' 카테고리의 다른 글
| GTX A 갈현1구역 관리처분인가 임박, 5억대 투자 가능 (0) | 2022.05.03 |
|---|---|
| 은평구 수색 8구역 재개발 이야기 입지 투자 호재 분석 (0) | 2022.04.07 |
| 은평구 재개발 구역 현황 소개 및 입지 분석 (0) | 2022.03.31 |
| 불광 5구역 재개발 이야기 - 입지 투자 호재 분석 (4) | 2022.03.25 |
| 재개발 이야기-갈현 1구역 설명, 입지 & 투자 & 호재 분석 (9) | 2022.03.24 |
댓글