GTX A 갈현1구역 관리처분인가 임박, 5억대 투자 가능

갈현1구역 관리처분인가 임박, 5억대 투자 가능

이 글은 영상으로도 시청이 가능하시니 많은 시청 부탁드립니다.

 

 

파주 운정에서 서울역과 삼성역을 거쳐 동탄을 잇는 GTX A노선은 서울의 3대 도심 중 종로와 강남을 통과하고 4차 산업단지의 중심인 판교도 통과하는 GTX 라인 중 최고의 라인입니다.

반응형

GTX A라인에 얼마나 많은 일자리가 연관되어 있는지 볼게요. 종로에는 134만, 강남에는 173173만 개의 일자리가 들어서 있고 판교에는 4차 산업중심의 하이닉스 네이버 카카오등 굵직한 기업들이 들어와 있습니다. 여기에 추가로 (클) 제2 3 판교테크노벨리를 형성 중에 있죠.

연관된 일자리만 해도 310만 개가 넘어갑니다. 명실상부 일자리 노선이라 할 수 있겠네요.

작년에도 많은 기사에서 GTX라인의 부동산 폭등을 이야기했는데 아직 5억으로 재개발에 투자가 가능한 지역이 있을까?라고? 의문심을 품으시는 분들이 있으실 겁니다. 제 대답은 바로 네 있습니다.

그동안 많은 사람들은 운정 킨텍스 용인 동탄에 주목하고 계셨을 겁니다. 왜 여기만 주목했을까요? 바로 신축이 있기 때문입니다. 그래서 저희는 오늘 숨겨진 GTX A 호재 지역인 연신내를 살펴보도록 하겠습니다.

 

GTX A가 들어설 연신내역 인근에서 제일 신축은 북한산힐스테이트 7차로 2011년에 준공된 아파트입니다. 이외에 아파트는 1988년에 준공된 미성아파트를 제외하고는 전혀 주변에 아파트가 없어 이러한 상승장에서 소외되고 있었습니다.

그렇지만 이 인근은 대단지 재개발 사업들과 곧 고시될 연신내 지구단위계획에 따라 업무와 상업의 기능이 강화될 예정으로 크게 변화할 지역입니다.

그럼 연신내가 어떻게 변할지 살펴보겠습니다. 먼저 재개발 구역들을 살펴볼게요. 4124 세대가 건립될 갈현 1구역이 있습니다. 사업시행인가까지 받았으며 이제 관리처분인가를 기다리고 있습니다. 다음은 대조 1구역입니다. 2451세대가 건립될 예정이고 철거가 완료됐습니다. 다음으로는 불광 5구역입니다. 현재까지는 사업시행인가 승인을 받았으며 최근, 시공사 선정을 완료한 상태입니다.

여기에 최근 불광역 인근으로 녹번 2-1, 2-2, 2-3 구역에 재개발사업 구역 신청 중에 있습니다. 이 많은 재개발 사업들 외에 연신내역 사거리에 지구단위계획으로 노후화되고 상권이 침체된 지역을 묶어 재정비 사업에 들어갈 예정입니다.

연신내 교통은 어떨까요? GTX A가 완공되면 연신내역에서 서울역까지는 4분, 삼성역까지는 10분, 판교역까지는 18분이 소요됩니다.

또한 , 3호선과6호선이 지나는 더블 역세권으로 6호선을 이용하여 DMC역까지는 9분, 용산구청역까지는 3030분 내에 도착할 수 있으며 3호선을 이용하면 을지로 3가까지3 2020분 내에 도착할 수 있는 교통의 요충지가 될 곳입니다.

 

학군 또한 나쁘지 않습니다. 인근 고등학교의 학업성취도평가를 살펴보겠습니다. 인근 고등학교로는 대성고, 선정, 선일여자고, 동명여고, 예일여고, 은평고등학교가 있으며 2021년도 학원성취도 평가 기준으로 평균이 90% 이상인 학교가 두 군데 있으며 80% 이상 90%90% 미만인 학교도 두 군 데가 있습니다. 서울 강남구 평균이 86.7% 서울시 평균이 76.6%인 것을 감안하면 높은 수치임이 확인됩니다..

여기에 100개 이상의 학원으로 이루어진 학원가도 형성되어 있어 교육환경에는 좋은 조건이라 볼 수 있습니다.

오늘은 연신내에서 갈현 1구역을 살펴보는 시간을 가지겠습니다. 불광 5구역은 이미 다른 글에서 분석을 했으니 참조하시면 되겠습니다.

 

목차

1. 사업개요
2. 5억 투자 시나리오
3. 안전마진

---

1. 사업개요

갈현 1구역의 사업개요부터 살펴보겠습니다. 조합원 수는 2678명, 건축규모는 지하 6층에서6 지상 22층, 32개 동으로 이루어질 예정입니다. 총세대총 세대수는 임대 620세대 포함 4124세대가 되겠습니다.

 

2. 5억 투자 시나리오

그럼 이제 정말 5억대에 투자가 가능한지 살펴보겠습니다. 갈현 1구역의 5959 타입의 현재 프리미엄은 4억 5천만 원에 나오고 있습니다. 여기에 권리가액 1억 인 물건을 매수하시면 총 매수금액이 5억5천만 원이 나옵니다. 여기에 전세가 들어가 있다면 더 싸게 매수가 가능하시겠죠? 

 

여기에 이주가 시작된다면 이주시에는 1주택자에게 70%까지 대출이 가능하니 실질적인 투자 금액은 4억8천만 원이 되겠습니다.

 

그럼 중도금은 어떻게 마련해야할지 고민하시는 분들이 많으실 겁니다.

걱정마십시오. 갈현1구역은 입주 시 100% 완납이라 중도금이 없어 재개발 투자를 못하시던 분들도 걱정없이 투자하실 수 있습니다.

 

3. 안전마진 계산

안전마진을 계산하기 위해선 갈현 1구역의 프리미엄과 인근 아파트 시세의 정보가 필요합니다. 프리미엄은 알려드렸으니 인근아파트 시세를 알아보겠습니다.

3호선 녹번역 인근에 위치한 녹번역이편한세상캐슬을 살펴보겠습니다.  총 2569세대이며 2020년에 준공되었습니다. 전용59의 실거래가는 11억5천만원 정도에 거래되고 있으며 시공사는 대림과 롯데입니다.

그럼 이제 안전마진을 계산해 보겠습니다. 안전마진은 이편한세상캐슬의 현재 거래 가격에 각각의 안전마진들을 더하여  2027년 갈현1구역의 가격을 예측해보고 현재의 매매가와 금리비용을 더한 최종 매매가에서 얼마나 안전마진이 생기는지 알아보는 것 입니다.

이편한세상캐슬의 잔용59의 매매가는 아까 보셨듯이 11억5천만 원입니다. 갈현 1구역의 전용 59의 매매가는 프리미엄 4억5천만 원에 조합원 분양가 4억 8천만원을 더하면 9억 3천만 원 되겠습니다. 여기에 금리비용 6천만 원을 더하면 최종매매가는 9억9천만 원입니다.

입지 안전마진의 차이는 GTX A 노선으로 5천만 원을 더했습니다. 신축 안전마진은 물가 상승률을 고려하여 1억7천만 원을 더했습니다.

세대 수 안전마진은 비고의 내용에 따라 3천만 원을 더했습니다.

2027년 갈현 1구역 전용59의 예상 거래가는 14억 입니다.

그럼 최종적으로 안전마진은 4억1천만 원이 되겠습니다.

또한, 갈현 1구역은 5월에 관리처분인가가 난다고하니 투자를 고려하신다면 프리미엄이 오르기 전에 빨리 알아보시는 게 좋으실 거 같습니다.