갈현 1구역 재개발 입지 투자 호재
안녕하세요, 짱부입니다. 오늘의 재개발 이야기는 갈현 1구역입니다. 아마도 갈현 1구역은 잘 모르시는 분들이 많으시리 생각되는데요 서울의 은평구에 위치한 갈현 1구역을 소개해 보겠습니다. 순서로는 현재의 갈현 1구역에 대해서 이야기 해 보겠습니다. 그리고나서 투자가치 입지 분석을 하고 마지막으로 갈현 1구역의 호재에 대해서 알아보겠습니다.
목차
- 현재의 갈현 1구역 재개발
- 갈현 1구역 투자가치
- 갈현 1구역 입지 분석
- 갈현 1구역 호재
1. 현재의 갈현 1구역 재개발
갈현 1구역은 은평구에 위치한 재개발 사업지입니다. 현재는 1구역만 진행 중에 있으며 갈현 2구역(가칭)이 있기는 하지만 재개발사업지로 인정되지 않은 상태에 있습니다. 은평구 내에는 은평 뉴타운이 있지만, 은평 뉴타운과는 거리가 조금 떨어진 사업지입니다. 인근 재개발 사업지로는 불광 5구역, 대조 1구역이 있으며 대조 1구역은 철거가 끝난 상태로 가장 속도가 빠릅니다. 이 위에 언급된 세 개의 재개발지는 은평구 재개발 3대장으로 불리고 있습니다.
갈현 1구역은 2019년 1월에 사업시행인가를 받은 지역으로 관리처분 이후에도 매매가 자유롭다는 이점을 가지고 있는 투자처입니다. 지금은 관리처분 인가를 신청해 놓은 상태이며 2021년에 관리처분이 나올 것이라는 기대와는 반대로 첫 관리처분 인가 신청은 반려되고 두 번째 관리처분 인가를 신청해 놓은 상태로 알고 있습니다. 이번 관리처분 인가가 승인된다면 곧 이주와 철거가 시작되리라 생각됩니다.
갈현 1구역 소개
갈현 1구역은 앞서 소개했던 바와 같이 현재까진 사업시행인가가 승인난 상태이며 총 세대수는 4124가구입니다. 여기에서 일반분양 수는 806세대 그리고 임대는 604세대로 예상됩니다. 관리처분 인가 신청 중인데 문제가 없다면 5월에는 승인이 나지 않을까 예상됩니다. 그 이후에 이주 철거를 시작하는데 완공을 2027년으로 잡고 있습니다.
갈현 1구역 내에는 최근 큰 이슈가 있는데 바로 초등학교 신설과 관련된 이슈입니다. 본래는 단지 내에 초등학교가 들어올 것으로 되어 있었지만, 인구감소의 이유와 교육청에서 부지가 작다는 이유로 2배의 면적을 요구하고 있어 갈등이 심회 되고 있습니다. 특이한 점은 갈현1동에는 초등학교가 없다는 것입니다. 이 문제를 해결하기까진 오랜 시간이 필요할 것으로 보입니다.
초등학교 문제가 잘 해결되기를 바랍니다.
2. 갈현 1구역 투자가치
조합원 분양가를 살펴보겠습니다. 평수가 다양하네요. 25평형 조합원 분양가를 기준으로 투자가치를 알아보겠습니다.
25평형의 조합원 분양가는 현재 25평형 기준 4억 5천만 원 수준입니다. 여기에 최근 매물들을 살펴보면 프리미엄은 4억 중반대로 보입니다.
취득세 등 세금을 제외하면 총 투자비용은 25평형 기준 9억이 예상됩니다.
호갱노노를 통해 주변 신축 25평형의 가격을 살펴보겠습니다. 우선 인근의 녹번역 이편한세상캐슬을 보겠습니다.
실거래가가 11억 중반대로 보입니다.
다음으로 힐스테이트 녹번을 보겠습니다. 이편한세상캐슬과 실거래가가 비슷했는데 작년 12월에 급매로 나간 거 같습니다. 10억 후반에서 11억 중반으로 보입니다.
이 두 아파트와 비교해봤을 때 안전마진을 고려해보면 대략 2억이 생기며 신축 효과까지 고려해보면 3억의 안전 마진이을 생각할 수 있습니다. 그렇지만 재개발은 크나큰 인내를 요구하죠.
그렇지만, 입주전까지 금융비용을 고려하면 수익은 반감될 수 있습니다.
3. 갈현 1구역 입지분석
교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 기준으로 평가하여 갈현 1구역의 입지를 분석해 보겠습니다.
1) 교통조건
갈현1구역은 3호선과 6호선이 있는 더블 역세권으로 마포 상암과 서울 3대 도심의 종로 CBD에 밀접하게 연계되어 있습니다. 우선 마포 상암까지와 종로 도심까지의 교통 시간을 확인해 봤습니다.
모두 30분이내로 나쁘지 않은 교통조건을 가지고 있습니다. 현재는 강남까지의 접근은 매우 힘들다는 단점이 있습니다.
그렇기에 갈현1구역의 교통은 B의 점수를 줄 수 있겠습니다. 추후 호재 파트에서 이야기하겠지만, GTX A노선이 개통이 된다면 교통은 A를 충분히 승격 가능할 것입니다.
2) 학군
학부모들이라면 아파트 위치를 결정할 때 제일 중요하게 여기는 요소 중 하나가 학군입니다.
은평구 고등학교 기준으로 비교해 보겠습니다. 은평구의 학업성취도는 서울 평균보다 조금 높은 수준에 있습니다. 여기에 갈현 1구역 주변 고등학교로 비교해 보면 상당히 높은 학원 성취도를 보이고 있습니다. 강남구의 학업성취도가 87%로 나오는데 그 이상을 보이고 있습니다. 학원도 주변으로 105개가 보이고 있네요. 생각보다 학군이 괜찮은 지역입니다.
학군 평가는 A를 주겠습니다.
3) 인프라
백화점, 대형마트 종합병원 인근 상권이 모두 중요한 요소가 되겠습니다. 우선, 대형마트와 백화점을 살펴보겠습니다.
백화점은 없고 이마트 롯데몰등이 존재합니다. 종합병원인 은평성모병원이 5분 거리에 존재하네요. 음식점 수는 상당히 많은 편으로 보입니다. 소규모 병원도 많은 편이네요.
백화점이 없다는 것이 아쉽습니다. 인프라 점수는 B가 적절해 보입니다.
최종 평점은 B를 줄 수 있겠습니다.
4. 갈현 1구역 호재
이제 미래의 호재를 살펴보겠습니다.
1) 지하철
(1) GTX A 노선
갈현동에는 GTX A노선이 정차합니다. 이 GTX A노선은 현재 착공되었으며 2023년을 완공을 목표로 했지만 사실상 2027에는 되어야 완공이 될 거라고 보는 사람들이 많습니다. 이 GTX A노선만 된다면 서울역까지는 한 정거장 강남역까지는 두 정거장으로 10분대에 강남역까지 이동이 가능할 것으로 보고 있습니다.
이 것을 보면 아직 GTX의 호재를 반영하지 않은 가격으로 보입니다.
(2) 서울 서부선 경전철
은평구에 위치한 6호선 새절역 시작하는 이 노선은 2호선 서울대 입구까지 연결하는 노선입니다. 은평구에서 여의도에 접근하기가 매우 힘들었는데 이 노선만 개통이 된다면 마포구와 여의도에 직장을 가지신 분들에게 매우 좋을 것이라 예상됩니다.
(3) 강북횡단선
홍제역에서 쉽게 탑승이 가능할 강북횡단선은 청량리와 목동까지 연결이 되는데 은평구에서 접근이 정말 어려웠던 지역에 연결됨으로써 가려운 곳을 긁어주는 것 같습니다.
2) 도로
은평구의 통일로는 만성적인 정체구간으로 아주 유명합니다. 지난 서울시장 선거에서 현 오세훈 시장은 은평새길과 평창터널을 공약한 바 있습니다. 이 공약이 추진이 된다면 은평구에 피가 도는 느낌일 거 같네요.
현재는 GS건설/태영건설이 각각 서울시에 은평새길과 평창터널에 대한 노선계획 재수립(안)을 낼 예정이라고 합니다.
제가 드린 정보가 충분했는지 모르겠습니다. 잘못된 내용이 있으면 댓글 남겨 주시면 조사해서 수정할 수 있도록 하겠습니다. 감사합니다.
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